گرانی، مشتریان مسکن را بدسلیقه کرد. این جمله‌ای است که از بسیاری از مشاوران املاک تهران می‌شنوی. آنها می‌گویند مردم از ترس از بین‌رفتن ارزش پول‌شان، هر خانه‌ای را که با قیمت مناسب‌تر پیدا کنند، می‌خرند. به گفته آنها، حالا خانه‌های کوچک یا آپارتمان‌های زیر همکف در بازار ملک تقریبا نایاب شده‌اند و به محض اینکه کسی خانه‌اش را آگهی می‌کند، بلافاصله مشتری پیدا می‌شود و خانه را می‌خرد. یکی از مشاوران املاک منطقه آذربایجان می‌گوید: «دیروز آپارتمانی زیر طبقه همکف در منطقه کمیل، فایل شد و قیمت هر مترمربع آن تنها ٢٠٠هزار تومان ارزان‌تر بود اما خانه یک‌ساعته فروش رفت.»
خانه‌های بر اتوبان یا کنار مدرسه‌های شلوغ و پرسروصدا هم که قبلا مشتریان کمی داشتند، حالا به گفته املاکی‌ها روی دست می‌رود!
مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک با تأیید این ادعای بنگاهداران تهرانی می‌گوید: «جالب است بدانید که بازار مسکن مهر هم داغ شده است و به‌عنوان مثال تا همین چندوقت پیش نزدیک به ٧٠درصد خانه‌های مسکن مهر در شهر پرند خالی بودند اما الان فقط ٢٠درصد این خانه‌ها خالی هستند که البته آنها هم آماده تحویل نیستند و گاهی ساخت‌وسازشان در مرحله اسکلت فلزی است.»او تأکید می‌کند: «در واقع مردم می‌خواهند هرطور که شده، ملک بخرند و این موضوع دیگر اهمیت زیادی برایشان ندارد که ملک خریداری‌شده در کجا واقع شده و چه وضعیتی دارد بلکه می‌خواهند پول‌شان را تبدیل کرده باشند.»
خوش‌اقبالی خانه‌های کم‌مشتری
متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران بنا به گزارش بانک مرکزی به حدود ٨میلیون و ٦٠٠هزار تومان رسیده است. این موضوع درحالی رخ می‌دهد که قیمت هر مترمربع مسکن تهران در تابستان امسال رکورد ٧میلیون تومان را شکسته بود. این موضوع موجب شده است که بسیاری از مشتریان نگران از دست‌دادن بیشتر قدرت خریدشان باشند و حالا هر ملکی که به دست‌شان می‌رسد و توانش را دارند، بخرند. مشاوران املاک تهران می‌گویند: «این روزها مردم می‌خواهند هرطور که شده، سرمایه‌شان را تبدیل به ملک یا چیز دیگری کنند تا ارزش پول‌شان هر روز پایین و پایین‌تر نرود. همین موضوع باعث شده خانه‌هایی که احتمال کمتری برای فروش و حتی اجاره آنها می‌رفت، هم مشتریان زیادی پیدا کنند.»
بازار خانه‌های زیرزمینی داغ شد
حالا بازار خانه‌های زیرپله یا همکف داغ شده است. خانه‌هایی که معمولا به‌طور میانگین برای هر مترمربع‌شان ٥٠٠ تا ٧٠٠هزار تومان ارزان‌تر فروخته می‌شدند. حالا داغ‌شدن بازار این خانه‌ها موجب شده است که صاحبخانه‌ها دیگر چوب حراج به مال‌شان نزنند و خانه‌های زیر همکف را با اختلاف قیمت کمتری نسبت به بقیه خانه‌ها بفروشند. اختلاف قیمتی که به ٢٠٠ تا ٣٠٠هزار تومان کاهش داشته است.
یکی از مشاورهای املاک درباره تغییر رویکرد مردم برای خرید مسکن می‌گوید: «ارزش ریال هر روز رو به کاهش است، به همین دلیل مردم ترجیح می‌دهند با هرچقدر پولی که دارند، حتما خانه بخرند، چون این اصطلاح بین مشاوران وجود دارد که اگر پول را خرج نکنی، مثل یخ آب می‌شود، به همین دلیل است که مردم حتی با سرمایه اندکی که دارند، به دنبال خرید خانه هستند.»او ادامه می‌دهد: «در فرهنگ ایرانی‌ها خرید ملک مطمئن‌ترین روش سرمایه‌گذاری است و حالا کسانی که از بازار خودرو، دلار یا طلا ناامید شده‌اند، برای حفظ ارزش پول‌شان به خرید خانه روی آورده‌اند.»خانه‌های همکف یا زیرزمین، خانه‌های رو به اتوبان یا رو به مدرسه، خانه‌هایی هستند که همیشه مشتریان کمی داشته‌اند و اغلب مردم تمایلی به خرید آنها ندارند.
این خانه‌ها به نسبت متراژ و محله‌ای که در آن قرار دارند همیشه قیمت‌های پایینی داشته‌اند. تا چندی پیش چنین خانه‌هایی معمولا مدت زمان طولانی در فایل‌های بنگاه‌های معاملات ملکی می‌ماندند و خاک می‌خوردند، اما حالا فروش‌شان حسابی بالا رفته است.
یک مشاور املاک در منطقه امیرآباد دراین‌باره می‌گوید: «ما به خاطر بافت منطقه‌ای که در آن قرار داریم خانه‌های قدیمی زیادی که همکف یا زیرزمین باشند فایل می‌کنیم. این خانه‌ها قبلا کمتر مشتری داشتند حتی گاهی یک‌سال هم می‌گذشت، اما خریداری پیدا نمی‌شد، اما خانه‌های این مدلی این روزها طرفداران زیادی دارند.» او ادامه می‌دهد: «ما فایل‌هایی داشتیم که اصلا نه فروش می‌رفتند نه اجاره و همیشه از مالک‌ها می‌خواستیم قیمت‌های‌شان را پایین بیاورند، اما بعد از گران شدن مسکن این خانه‌ها با قیمت‌های بالاتر فروخته شدند که این موضوع برای خودمان هم عجیب بوده است.»
هر خانه‌ای هست، می‌برم!
بعد از گران شدن ٨٠ تا ١٢٠درصدی مسکن، خانه‌های ارزان هم گران شدند و همین موضوع باعث پایین آمدن سطح سلیقه مردم شده است. یکی دیگر از مشاوران املاک در منطقه تهرانپارس می‌گوید: «قدرت خرید مردم به شدت کاهش پیدا کرده است. قبلا مشتری‌ها می‌آمدند و به ما تأکید می‌کردند که حتما خانه‌ای با شرایط خاص می‌خواهند، اما الان معمولا بودجه‌شان را اعلام می‌کنند و زیاد سخت نمی‌گیرند.»او ادامه می‌دهد: «مثلا قبلا در یکی از محله‌های شرقی تهرانپارس خانه ٦٠ متری که شرایط چندان خوبی نداشت و مشتری‌پسند نبود را متری ٤میلیون قیمت می‌گذاشتیم، اما الان همان خانه با متری ٦میلیون تومان حتی به فروش می‌رود. البته این خانه‌ها همچنان حدود ٢٠ تا ٣٠درصد از بقیه خانه‌ها ارزان‌تر هستند. در واقع الان خانه‌های اکازیون و با متراژ بالا روی دست صاحبخانه‌ها مانده‌اند چون واقعا بودجه مردم به خرید آنها نمی‌رسد.»
این رکود در بازار مسکن درحالی اتفاق افتاده که فعالان این عرصه از ثبات نسبی قیمت‌ها در یک ماه اخیر می‌گویند و امیدوارند که این ثبات و کاهش نسبی همچنان ادامه داشته باشد.
خانه‌های کوچک در صدر معاملات
البته آمارهای بانک مرکزی هم از بدسلیقه شدن مشتریان حکایت دارد. نخستین کارنامه پاییزی بازار مسکن بالاخره تأثیر افزایش دو برابری قیمت واحدهای مسکونی در بازار مسکن را نشان داد. آخرین گزارش بانک مرکزی از وضع بازار مسکن در مهرماه نشان می‌دهد معاملات مسکن در پیک قیمتی ١٥٠ تا ٣٠٠میلیون تومان و زیربنای ٥٠ تا ٦٠ متری دارای بیشترین تعداد معاملات در شهر تهران هستند. این تغییرات رویکرد مردم به معاملات بازار مسکن نشان می‌دهد که با افزایش دو برابری قیمت مسکن، بودجه خریداران کاهش شدیدی پیدا کرده و به آنها اجازه نمی‌دهد به سراغ خانه‌های مورد علاقه‌شان بروند، بلکه به ناچار باید تن به خرید خانه‌هایی بدهند که چندان هم با ملاک‌های‌شان همخوانی ندارد. در واقع طی یک ماه گذشته خانه‌هایی با قیمت هر متر مربع ٦ تا ٧میلیون تومان بیشترین تعداد خانه‌های به فروش رفته بودند. در همین آمار بعد از این دامنه قیمتی، خانه‌های هر متر مربع ٤ تا ٥میلیون تومان بیشترین فروش را داشته‌اند.
رشد ٢٤درصدی معامله خانه‌های قدیمی
به جز خانه‌های کوچک، خط سیر بازار مسکن پایتخت طی ٥سال گذشته نشان می‌دهد در شرایطی که تا قبل از‌سال ٩٣ آپارتمان‌های کمتر از ٥سال ساخت همواره رتبه نخست معاملات ملکی را داشتند، این سهم هم‌اکنون به واحدهای بالای ٦سال رسیده و شاهد رشد ۲۴درصدی معاملات این واحدها هستیم.
گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که فروش آپارتمان‌های ٦سال به بالا طی ٤سال گذشته از ۴۵درصد به ۵۶درصد افزایش یافته است. مهرماه‌سال ۹۳ آپارتمان‌های با عمر بنای ٦سال به بالا ۴۴.۷درصد از کل معاملات را به خود اختصاص داده بودند. این رقم در مهر‌سال ۹۴ به ۴۴.۹درصد رسید. مهرماه ۹۵ این آپارتمان‌ها ۴۸.۳درصد از کل معاملات را در بر گرفتند. مهر ۹۶ واحدهای مسکونی بالای ٦سال ۵۳.۸درصد خرید و فروش را به خود اختصاص دادند. در مهرماه ۹۷ نیز سهم آپارتمان‌های بالای ٦سال از کل مبایعه‌نامه‌های شهر تهران ۵۵.۵درصد شد.
همچنین آمار خرید و فروش واحدهای بیش از ۲۰سال از ۶.۶درصد در‌سال ٩٣ به ۹.۶درصد در‌سال ۹۷ رسیده است. درخصوص معاملات واحدهای ۱۶ تا ۲۰سال نیز طی سال‌های مذکور شاهد رشد بودیم. سال ۱۳۹۴ سهم آپارتمان‌های ۱۶ تا ۲۰سال از کل معاملات پایتخت ۶.۱درصد بود که این رقم هم‌اکنون به ۱۴.۹درصد رسیده است.
