یک پژوهش درباره ریشه شکل‌گیری حباب قیمتی در بازار مسکن نشان می‌دهد در شرایط نااطمینانی اقتصادی، تقاضای سفته‌بازی و زیان‌گریزی در بازار مسکن تحت تاثیر انتظارات، افزایش می‌یابد و زمینه رشد قیمت ملک با فاصله بیشتر از سطح قیمت بنیادی فراهم می‌شود. نوسانات شدید در بازار مسکن و پیامد حباب (رکود بعد از آن)، مخرب رونق ساختمانی است.
رفتار سرمایه‌گذاران ساختمانی در حوزه احداث مسکن از ۴ متغیر بیشترین تاثیر را می‌پذیرد به‌طوری که در معادله جهت‌‌ده به بازار ساخت و ساز، پارامتر «هزینه ساخت»، نقش اول هدایت این بازار را به سمت رکود در اختیار دارد. نتایج بررسی یک تیم دانشگاهی درباره «عوامل موثر بر سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بازار ساخت و عرضه مسکن» در مناطق شهری ایران نشان می‌دهد: ۴ متغیر «هزینه ساخت و ساز»، «تورم ملکی»، «تغییر قیمت ارز» و همچنین «بازدهی بازارهای رقیب از جمله بازار سهام»، به ترتیب بیشترین وزن و تاثیر را در بروز یا تشدید نوسانات سرمایه‌گذاری ساختمانی در مسیر رکود-رونق دارند. از میان این متغیرها، اگرچه رشد «هزینه ساخت»، بیشترین تاثیر منفی را بر سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در پی دارد اما افت و خیزهای شدید قیمت مسکن به‌خصوص حباب ناشی از جهش قیمت‌ها، چون بازار معاملات خرید ملک را با نوسانات بزرگ روبه‌رو می‌کند، محیط ناامنی در بازار ساخت و ساز به‌وجود می‌آورد که پیامد چنین وضعیت ناپایداری، سخت‌شدن تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاری‌های جدید در حوزه عرضه مسکن خواهد بود.
اطلاعات آماری بازار ساخت و سازهای مسکونی بر اساس داده‌های مربوط به سال‌های ۷۲ تا ۹۲ مشخص می‌کند: حجم سرمایه‌گذاری ساختمانی در شهرهای کشور متناسب با افزایش قیمت مسکن، تقویت می‌شود و تحت تاثیر رشد هزینه‌های ساخت، قیمت دلار و بازدهی بازار سهام، کاهش پیدا می‌کند. نقش متفاوت هر کدام از عوامل، تحت‌تاثیر نوع اثرگذاری آنها بر سود یا زیان فعالیت‌های ساختمانی است. در تحقیق انجام‌شده، میزان اثرگذاری این ۴ متغیر، «معنادار» توصیف شده است.
جزئیات این تحقیق حکایت از تفاوت اثر این متغیرها در مقاطع زمانی میان‌مدت و بلندمدت به لحاظ وزن اثرگذاری بر رفتار سازندههای مسکن دارد به‌طوری که در میان‌مدت، اگر چه تغییرات قیمت دلار، وزن چندان بالایی در رفتار سرمایه‌گذاران ساختمانی ندارد اما سهم این وزنه از نیم‌درصد در کوتاه‌مدت، با رشد نجومی، به نزدیک ۵ درصد افزایش پیدا می‌کند. با این حال سهم مربوط به تغییرات هزینه ساخت وساز در شکل‌دهی به رفتار سازندههای مسکن، به‌صورت تدریجی در دوره‌های زمانی افزایش پیدا می‌کند. وزن اثرگذاری تورم ملکی بر روند تغییرات سرمایه‌گذاری ساختمانی نیز با شیب قابل توجه اما نه به اندازه شیب افزایش وزن تغییرات قیمت دلار، در بلندمدت بیشتر می‌شود. سهم تغییرات قیمت مسکن بر رفتار سرمایه‌گذاران ساختمانی در میان‌مدت، کمتر از ۳ درصد است اما در بلندمدت به بیش از ۸ درصد می‌رسد.
مرتضی اسدی و پرستو صفی‌خانی به‌عنوان یک گروه پژوهشگر، تحقیق مربوط به «بررسی عوامل موثر بر سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بازار ساخت و ساز مسکن» را انجام داده‌اند. در این تحقیق که جزئیات آن توسط دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن منتشر شده، ریشه شکل‌گیری حباب قیمت مسکن که خود می‌تواند به بروز نوسانات شدید در روند سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی منجر شود و بازارهای خرید و ساخت مسکن را به رکود بکشاند، مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفته است.
این تحقیق نشان می‌دهد: حباب قیمت مسکن در اثر ایجاد جو نااطمینانی و در نتیجه ترس ناشی از انتظارات تورمی، شکل می‌گیرد و گروه اصلی دمنده این حباب به سمت بزرگ و بزرگ‌تر شدن، متقاضیان ملکی «سفته‌باز» و «زیان‌گریز» هستند که انتظار افزایش قیمت مسکن بیش از سطح بنیادی آن در کوتاه‌مدت را دارند در نتیجه به خرید و فروش اقدام می‌کنند. در این میان، هر چقدر سطح قیمت بازاری آپارتمان از سطح قیمت بنیادی (قیمت بنیادی متاثیر از متغیرهای کلیدی همچون نیروهای عرضه و تقاضا و نرخ تنزیل اجاره است)، فاصله بیشتری بگیرد، تحرکات سفته‌بازی و در نتیجه حباب قیمتی بیشتر می‌شود. هنگام بروز انتظارات تورمی و جهش قیمت مسکن، نقش خریداران زیان‌گریز در بازار ملک، بیشتر از سایر دوره‌های زمانی تقویت می‌شود. در بازار مسکن ایران با توجه به اینکه، دارایی ملکی در بلندمدت، بیشترین نرخ بازدهی را به دارندگان این دارایی ارائه کرده، امن‌ترین بازار برای حفظ ارزش سرمایه افراد محسوب می‌شود.
تحقیق صورت گرفته، تاکید می‌کند: تقاضای مصرفی –کسانی که برای سکونت اقدام به خرید مسکن می‌کنند- از کشش قیمتی بسیار پایین برخوردار است به این معنا که در مواجهه با جهش قیمت، چندان به حاشیه بازار معاملات کوچ نمی‌کنند بلکه عمده این گروه از متقاضیان، الگوی خرید خود را به سمت خرید واحدهای با متراژ کمتر یا در محله‌های پایین‌تر و خرید واحدهای سن‌دارتر تغییر می‌دهند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، برآیند نتیجه حاصل از این پژوهش، ریشه شکل‌گیری حباب قیمت مسکن را تشکیل «جو نااطمینانی» و متصاعد شدن «انتظارات تورمی» در این فضا، می‌داند که پیامد این ناپایداری شدید قیمتی به تقویت تحرکات سفته‌بازی و البته، افزایش حجم خرید‌های مصرفی در پی آن منجر می‌شود.
محققان این پژوهش برای ردیابی ریشه‌های شکل‌گیری حباب قیمت مسکن و اثر مخرب آن بر بازار ملک، یک برش زمانی از اقتصاد آمریکا را که در پی آن، رونق و رکود مسکن باعث ضربه شدید به اقتصاد این کشور شد مورد بررسی قرار داده‌اند. در بازار مسکن آمریکا، در فاصله سال‌های ۱۹۹۵ تا ۲۰۰۵، قیمت مسکن تا ۶۰ درصد افزایش پیدا می‌کند اما رشد اجاره بها در حد کمتر از ۱۰ درصد مهار می‌شود. این نسبت ناموزون بین قیمت و اجاره به‌عنوان یک شاخص سنجش حباب مسکن، از وجود حباب قیمتی در بازار مسکن آمریکا خبر می‌دهد. دلیل اصلی رونق معاملات خرید خانه و شکل‌گیری حباب قیمتی در بازار مسکن آمریکا را دو گروه تحقیقات بومی در این کشور، دو موضوع متفاوت عنوان می‌کنند. یک گروه، نقش عوامل بنیادی همچون افزایش قدرت خرید مسکن و درآمد خانوارها و همچنین تسهیل مسیر دریافت وام خرید مسکن را پررنگ می‌داند اما گروه دیگر، معتقد است: نوسان‌های بزرگ در قیمت مسکن آن هم بیشتر از سطح تعادلی را نمی‌توان ناشی از عوامل بنیادی دانست. از نگاه این گروه محقق در بازار مسکن آمریکا، مجموعه‌ای از عوامل غیربنیادی از جمله انتظارات خریداران و فروشندگان نسبت به افزایش شدید قیمت‌های آتی و رفتار تقلیدگونه خریداران –اثر خرید یک نفر بر تصمیم نفر بعدی به خرید مسکن به‌خصوص زوج‌ها- باعث حباب‌های سوداگرانه در بازار مسکن آمریکا در آن زمان شد.
هشدار درباره رکود ساختمانی
در کنار تحقیق صورت گرفته درباره عوامل موثر بر رفتار سرمایه‌گذاران ساختمانی، آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد: حجم سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در حوزه ساخت و سازهای شهری طی سال‌های گذشته با افت و خیز قابل ملاحظه‌ای روبه‌رو بوده است. این افت و خیز مطابق پژوهش پیش‌رو، ناشی از نوسانات بازار ملک و تغییرات شدید سطح قیمت اسمی بوده است. در سال ۹۱ به دنبال جهش قیمت مسکن در تهران و سپس سایر شهرهای بزرگ و کوچک، به دلیل اثر مستقیم رشد قیمت بر سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی، حجم سرمایه‌گذاری در بازار ساخت و ساز ۵۲ درصد افزایش پیدا می‌کند اما بعد از ترکیدن حباب قیمتی و رکود در بازار خرید خانه، حجم سرمایه‌گذاری سقوط می‌کند و در سال‌های ۹۴ و ۹۵ به ترتیب ۱۳ درصد و ۱۵ درصد کاهش پیدا می‌کند. پژوهش صورت گرفته، با هشدار نسبت به تبعات شکل‌گیری دوباره رکود ساختمانی، تاکید می‌کند: عرضه مسکن –ساخت و ساز- در کوتاه‌مدت کشش‌ناپذیر است به این معنا که امکان افزایش عرضه در زمان رونق معاملات خرید وجود ندارد. بنابراین با توجه به سرعت کند تغییر در روند فعالیت‌های ساختمانی، هر نوع شوک منفی در مسیر عرضه، عملا باعث رشد بیشتر حباب و سخت‌تر شدن شرایط خرید برای تقاضای مصرفی خواهد شد. در پژوهشی که به سفارش دفتر اقتصاد مسکن انجام گرفته، به مجموعه دولت و سیاست‌گذار پولی و متولی بخش مسکن توصیه شده است نسبت به تنظیم بازار ارز و جلوگیری از بروز شوک و شکل‌گیری حباب قیمتی در بازارها اقدام کنند تا امکان رونق پایدار با کمترین نوسان در ساخت و سازهای مسکونی وجود داشته باشد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، حباب موجود در بازار مسکن تهران را از روی نتایج این تحقیق می‌توان توضیح داد. در پی انتظارات تورمی ناشی از بی‌اطمینانی فعالان اقتصادی به اوضاع آتی در اوایل امسال که عمده آن از نابسامانی بازار ارز و جهش‌های قیمت دلار شکل گرفت، تقاضای سفته‌بازی و سرمایه‌ای (زیان‌گریز) در بازار مسکن افزایش پیدا کرد به‌طوری که هم‌مسیر شدن تقاضای مصرفی و سفته‌بازی برای خرید آپارتمان در تهران، به جهش‌های پی‌در‌پی قیمت و بروز حباب در میانه تابستان دامن زد.
در ماه‌های اخیر، سازنده‌ها به دلیل رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی از بازار ساخت خارج شدند به‌طوریکه تیراژ صدور پروانه ساختمانی کاهش پیدا کرد. هر چند سطح قیمت مسکن رو به افزایش است و از این بابت، سازنده‌ها باید در بازار ساخت حضور داشته باشند اما وزنه سنگین‌تر تغییرات قیمت مصالح ساختمانی بر رفتار سرمایه‌گذاران ساختمانی موجب خروج سازنده‌ها از این بازار شده است. بخش قابل‌توجهی از رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی در ماه‌های اخیر به دلیل اثر روانی و واقعی جهش قیمت دلار بوده است.
