بازار مسکن این روز‌ها شرایط خاصی را سپری می‌کند. بر خلاف سال‌های گذشته که این بازار تقریبا در رکود مطلق به سر می‌برد، در ماه‌های اخیر بازار مسکن با دو افزایش ناگهانی قیمت مواجه شد. فعالان بازار از افزایش اول به عنوان بازگشت رونق به بازار یاد کردند، اما جهش دوم قیمت که دلیل واقعی اقتصادی هم نداشت هم فروشندگان و هم خریداران را با نگرانی مواجه کرد. برای تحلیل شرایط فعلی بازار مسکن با مهدی روانشادنیا رئیس دانشکده عمران و معماری دانشگاه علوم تحقیقات به گفتگو نشستیم.
روانشادنیا در خصوص رشد قیمت مسکن از ابتدای سال جاری می‌گوید قطعا به دلیل قیمت‌های کاذب به وجود آمده، بازار مسکن در ماه‌های آتی و در نیمه دوم سال وارد رکود عمیق خواهد شد و عده‌ای در دامن زدن بر رشد قیمت‌ها نقش دارند.
وی اظهار داشت: رشد قیمت مسکن در مناطق ۲، ۴ و ۵ قابل ملاحظه بوده است، اما در همین مناطق نیز کاهش ۱۷ درصدی معاملات گزارش شده است.
روانشادنیا معتقد است که رشد قیمت مسکن در این مناطق باعث شده تا متقاضیان خرید از این مناطق کوچ کرده و به مناطق پایین‌تر مثل مناطق ۱۰ و ۱۲ مهاجرت کنند و در این مناطق به دنبال خرید مسکن باشند.
او همچنین با اعتقاد بر اینکه رشد قیمت مسکن در ۵ سال گذشته به نسبت سایر کالا‌ها از رشد کمتری برخوردار شده می‌گوید دولت بهتر است از طریق رسانه‌ها مردم را از هجوم برای خرید مسکن آن هم در برخی مناطق خاص آگاه کند.
وی در خصوص اینکه تا چه حد افزایش قیمت مسکن به مشاوران املاک بر می‌گردد می‌گوید: اگر یک پژوهش در خصوص دلیل تعداد بالای مشاوران املاک در مناطق ۲ و ۵ انجام شود می‌توان در این خصوص اظهارنظر بهتری کرد.
گفت و گوی تفصیلی با مهدی روانشادنیا عضو هیأت مدیره سازمان نظام مهندسی استان تهران را با هم می‌خوانیم:
*رشد قیمت مسکن در مناطق ۲، ۴ و ۵ قابل ملاحظه بوده است
آیا رشد قیمت مسکن از ابتدای سال جاری موجب کاهش قدرت خرید و رکود سنگین مسکن نخواهد شد؟
روانشادنیا: قطعا به دلیل قیمت‌های کاذب به وجود آمده، بازار مسکن در ماه‌های آتی و در نیمه دوم سال وارد رکود عمیق خواهد شد. عده‌ای در دامن زدن بر رشد قیمت‌ها نقش دارند و رشد قیمت مسکن در مناطق ۲، ۴ و ۵ قابل ملاحظه بوده است، اما در همین مناطق نیز کاهش ۱۷ درصدی معاملات گزارش شده است.
*کوچ متقاضیان مسکن به مناطق پایین‌تر
قطعا این رشد قیمت تبعاتی خواهد داشت؟
روانشادنیا: رشد قیمت مسکن در این مناطق باعث شده تا متقاضیان خرید از این مناطق کوچ کرده و به مناطق پایین‌تر مثل مناطق ۱۰ و ۱۲ مهاجرت کنند و در این مناطق به دنبال خرید مسکن باشند.
دلیل مهاجرت این افراد از این مناطق برای چه بوده است؟
روانشادنیا: وقتی قیمت مسکن در مناطق ۴ و ۵ به یکباره افزایش و قدرت خرید کاهش می‌یابد، متقاضیان مسکن برای حفظ قدرت خرید مجبور هستند که برای خرید مسکن به مناطقی که دولت تسهیلات با نرخ سود کمتر پرداخت می‌کند مراجعه کنند، پس مناطقی مثل مناطق ۱۰ و ۱۲ که دارای بافت فرسوده است و تسهیلات با نرخ سود ۶ درصد اعطا می‌شود بهترین گزینه می‌تواند باشد.
آیا رشد قیمت مسکن در مناطق ۴ و ۵ و ۲ موجب رکود در این مناطق نشده است؟
روانشادنیا: رشد قیمت مسکن در مناطق برخوردار مثل ۴ و ۵ موجب افت معاملات می‌شود که قطعا در نیمه دوم امسال این اتفاق موجب تسری در سایر مناطق می‌شود و رکود عمیق در بازار ایجاد خواهد شد.
*وقتی قیمت کالا بالا برود، کشش خرید برای خرید کالا کاهش می‌یابد
پس باید منتظر رکود عمیق در بازار مسکن باشیم؟
روانشادنیا: در اقتصاد یک اصطلاحی وجود دارد که به آن کشش‌پذیری کالا می‌گویند. وقتی قیمت کالا بالا برود، کشش خرید برای خرید کالا کاهش می‌یابد و این موضوع در تهران رخ خواهد داد و وقتی تعداد معاملات کاهش می‌یابد، این اتفاق در بازار مسکن رخ می‌دهد.
*رشد قیمت مسکن در ۵ سال گذشته ۵۸ درصد و رشد نرخ تورم عمومی حدود ۸۰ درصد بوده است
اما باید پذیرفت که رشد قیمت مسکن در ۵ سال گذشته نسبت به سایر کالا‌ها و حتی نسبت به بورس افزایش کمتری داشته است.
روانشادنیا: قیمت متوسط آپارتمان در تهران در سال ۹۲ حدود ۳.۵ میلیون تومان بود و میانگین قیمت مسکن در اسفندماه ۹۶ حدود ۵.۷ میلیون تومان است، پس معنی آن این است که رشد قیمت مسکن در ۵ سال گذشته ۵۸ درصد بوده و رشد نرخ تورم عمومی حدود ۸۰ درصد بوده است، پس اگر فردی در این سال‌ها در بانک با نرخ‌های مصوب سپرده‌گذاری می‌کرد ۱۴۰ درصد افزایش سرمایه می‌توانست داشته باشد، اما به هر حال برخی از مردم تصور می‌کنند که مسکن سودده‌تر است و به همین دلیل سرمایه‌های خود را به راحتی در این بخش وارد می‌کنند و انتظار سود بالایی از این سرمایه‌گذاری دارند و همین موضوع موجب ایجاد فضای کاذب و هیجانی می‌شود.
*رشد ۸.۲ درصدی قیمت مسکن در اردیبهشت به اندازه تورم یک سال
دلیل رشد قیمت مسکن در اردیبهشت ماه چه بود؟ آیا به خاطر هجوم مردم برای خرید مسکن بوده است و یا اینکه برخی در حال سفته‌بازی و رشد کاذب قیمت‌ها هستند؟
روانشادنیا: رشد ۸.۲ درصدی قیمت مسکن در اردیبهشت ماه نسبت به فروردین‌ماه قطعاً به خاطر هجوم مردم برای خرید مسکن بوده است. هر چند این رشد قیمت به خاطر ایجاد جو روانی، رشد نرخ ارز و رشد برخی نهاده‌های مسکن می‌تواند باشد. اما موضوعی که حائز اهمیت است این است که این رشد ۸.۲ درصدی قیمت مسکن در اردیبهشت ماه نسبت به فروردین ماه به اندازه تورم یک سال بوده است، پس طبیعی است که بازار مسکن در ماه‌های آتی وارد رکود عمیق شود.
در این برهه زمانی آیا ورود دولت و یا هر نهاد و سازمانی برای کنترل قیمت مسکن می‌تواند مفید باشد؟
روانشادنیا: اصولاً در هیچ کجای دنیا مکانیزم کنترل قیمت و نظارت قیمتی نتوانسته مفید باشد، چرا که با این اقدام بازار‌های ثانویه و قیمت‌های دوم و سوم ایجاد می‌شود و اتفاقا موجب کاهش عرضه مسکن می‌شود.
* رابطه تعداد بالای مشاوران املاک در دوره‌های رونق و رشد قیمت مسکن نیازمند یک پژوهش است
نقش مشاوران املاک را در رشد و یا کاهش قیمت مسکن چگونه ارزیابی می‌کنید؟
روانشادنیا: سؤالی که مطرح است این است که آیا پژوهشی در خصوص اینکه دلیل تعداد بالای مشاوران املاک در مناطق ۵ و ۲ و ۴ چیست، سؤال این است که رابطه تعداد بالای مشاوران املاک در دوره‌های رونق و رشد قیمت مسکن چیست؟ این پژوهش صورت نگرفته است، بنابراین اگر این پژوهش انجام شود می‌توان میزان تأثیر تعداد مشاوران املاک در برخی مناطق با افزایش قیمت‌ها را استخراج کرد، بنابراین با استخراج این مطالعه و پژوهش پاسخ یک سری سؤالات داده شود.
یعنی مشاوران املاک در رشد قیمت‌ها نقش دارند؟
روانشادنیا: بنده این‌گونه و با این صراحت نمی‌توانم به آن پاسخ دهم، اما اگر پژوهشی در این خصوص شود، می‌توان به این سؤال به راحتی پاسخ داد و کسی را هم متهم نکرد.
*دولت در این وضعیت باید مردم را از طریق رسانه‌ها آگاه کند که برای خرید مسکن هجوم نبرند
در این وضعیت دولت چه اقدامی باید انجام دهد؟ آیا باید با اقدامات کنترلی قیمت که اتفاقا همواره شکست خورده است باید در کنترل قیمت مسکن ورود کند؟
روانشادنیا: دولت در این وضعیت باید مردم را از طریق رسانه‌ها آگاه کند که برای خرید مسکن آن هم برای یک سری مناطق خاص هجوم نبرند و موجب ایجاد حباب قیمت مسکن نشوند.
به هر حال مردم به خوبی آگاه هستند و حتی اگر دولت اعلام کند که برای خرید مسکن هجوم نبرید آن‌ها به خوبی می‌دانند که نرخ ارز افزایش یافته و به هر حال برای حفظ ارزش پول خود طبیعی است که برای خرید یک کالای سرمایه‌ای اقدام کنند.
روانشادنیا: به هر حال به دلیل افزایش نرخ ارز و کاهش ارزش پول ملی خرید مسکن را بهترین کار برای حفظ سرمایه و حفظ ارزش پولی خود می‌دانند و برای آن هم نمی‌توان کاری انجام داد.
