دو سناریو از بازار شب عید مسکن

 متوسط قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات مسکن از ابتدای آذرماه در حالی به سطح پاییز سال گذشته نزدیک شدکه عقبگرد هزینه دریافت وام بدون سپرده مسکن برای چهارمین ماه متوالی ادامه دارد. میانگین قیمت هر فقره انواع اوراق تسهیلات بدون سپرده مسکن بر حسب «تاریخ انتشار» و «مدت زمان اعتبار برای مصرف اوراق»،در روزهای اخیر بین 73 هزار و 500 تا 74 هزار و 500 تومان در نوسان بود طوری که میانگین قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام مسکن از ابتدای آذرماه تاکنون به‌طور متوسط به سطح 74 هزار تومان رسید. هرفقره اوراق تسهیلات مسکن از زمان انتشار به مدت دو سال تاریخ مصرف دارد و اگر در طول 24 ماه از زمان انتشار تبدیل به وام مسکن نشود، باطل می‌شود. قیمت انواع اوراق تسهیلات مسکن بسته به زمان انتشار و مدت زمان باقی مانده از اعتبار آن، در بازار رسمی مبادله اوراق متفاوت است؛ به طوری که اوراق جدیدتر با چند درصد اختلاف قیمت،گران‌تر از اوراقی هستند که مدت کمتری تا زمان سررسید و ابطال آنها باقی مانده است. سطح 74 هزار تومانی میانگین قیمت هر فقره اوراق در نیمه اول آذرماه پایین‌ترین سطح قیمتی اوراق از ابتدای امسال تاکنون محسوب می‌شود؛ این میزان تقریبا با متوسط قیمت هر فقره اوراق تسهیلات مسکن در مدت مشابه سال گذشته-پاییز94-هم سطح است.

میانگین قیمت هر فقره اوراق تسهیلات خرید مسکن آذرماه پارسال 72 هزار تومان بود که تنها معادل 3 درصد کمتر از میانگین قیمت اوراق در 15 روز اول آذرماه امسال است. قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات مسکن در حال حاضر نسبت به اوج جهش قیمت اوراق در تابستان امسال،30 درصد ارزان‌تر شده است. سطح فعلی قیمت اوراق در حال حاضر در مقایسه با میانگین قیمت اوراق در مردادماه -95 هزار تومان-نیز 22 درصد کاهش یافته است. تابستان امسال، به دنبال شوک ایجاد شده ناشی از کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، بخشی از منابع حساب سپرده «ممتاز» که منابع آن پشتوانه انتشار اوراق وام مسکن است از این حساب خارج شد که همین موضوع منجر به کاهش ناگهانی سطح انتشار اوراق جدید و در نتیجه جهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن تحت تاثیر رشد تقاضای خرید آپارتمان در تابستان شد.

جهش تابستانی قیمت اوراق

قیمت هر فقره از اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات مسکن در نیمه مرداد ماه به مرز 103هزارتومان رسید و همزمان شدن کاهش حجم انتشار اوراق جدید در آن زمان با افزایش قابل توجه سطح تقاضای مصرفی برای دریافت وام و خرید مسکن،از دیگر عوامل موثر در عبور قیمت اوراق وام مسکن از مرز 100 هزار تومان در فصل گذشته عنوان شد. با این حال و به فاصله کوتاهی از بروز شوک قیمتی در بازار مبادله رسمی امتیاز وام بدون سپرده مسکن، دو اقدام ضربتی بانک عامل بخش مسکن در فصل گذشته، مبنی بر افزایش مدت اعتبار اوراق در آستانه انقضا (اوراق منتشر شده در سال 93) و همچنین اعمال تدابیر لازم برای بازگرداندن سپرده‌گذاران حساب ممتاز، موجب شد اولین مرحله عقبگرد قیمت اوراق مسکن در شهریورکلید بخورد. متوسط قیمت هر فقره اوراق تسهیلات مسکن طی شهریور ماه با 6 درصد کاهش نسبت به میانگین قیمت اوراق در مرداد -95 هزار تومان- به سطح قیمتی 90 هزار تومان برگشت.

این در حالی است که در دومین ماه پی‌در‌پی، یعنی در مهرماه، میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن با 4 درصد کاهش مجدد به میانگین 86 هزار و 700 تومان نزول کرد. در آبان ماه نیز با سومین مرحله مستمر ریزش قیمت اوراق با رسیدن میانگین قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات مسکن به 79 هزار و 700 تومان، متوسط قیمت 8 درصد نسبت به ماه قبل کاهش یافت تا از این طریق، قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن یک کانال دیگر نیز سقوط کند. این در حالی است که تازه ترین سطح متوسط قیمت اوراق وام مسکن در 15 روز اول آذر، از کاهش 7 درصدی قیمت اوراق در نیمه اول ماه جاری در مقایسه با 30 روز آبان خبر می‌دهد.

به این ترتیب، سطح قیمت اوراق تسهیلات مسکن هم اکنون وارد چهارمین ماه پی‌در‌پی ریزش شده است و قیمت جدید اوراق، هم اکنون «کف قیمتی»جدید در بازار مبادله رسمی امتیاز وام بدون سپرده خرید مسکن محسوب می‌شود. منحنی تغییرات ماهانه قیمت اوراق تسهیلات مسکن طی چهار ماه گذشته نشان می‌دهد پس از دوره اوج قیمت اوراق در میانه تابستان امسال، از شهریورماه تاکنون، سطح قیمت اوراق وام مسکن از کانال 90 هزار تومان ابتدا به کانال 80 هزار تومان و هم اکنون به کانال 70 هزار تومان سقوط کرده است. عقبگرد مستمر قیمت اوراق طی چهارماه گذشته باعث شده هم اکنون هزینه دریافت وام 110 میلیون تومانی بدون سپرده خرید مسکن در شهر تهران، از 22 میلیون تومان (هزینه خرید بسته 220 تایی اوراق)، در میانه تابستان به حدود 16 میلیون تومان برسد. این در حالی است که هزینه خرید بسته 140‌تایی اوراق برای متقاضیان دریافت وام 70 میلیون تومانی هم با این کاهش، از 14 میلیون تومان در زمان جهش قیمت اوراق، (فصل گذشته) به حدود 10 میلیون تومان کاهش یافته است.

بازار اوراق کاملا مصرفی شد

بازار اوراق تسهیلات مسکن در حال حاضر به واسطه سقوط 30 درصدی قیمت اوراق در مقایسه با نقطه اوج قیمت اوراق در میانه تابستان امسال، از هر حیث برای پاسخ به تقاضای مصرفی فعلی، موجود در بازار مسکن، مناسب ارزیابی می‌شود. این در حالی است که به واسطه آنکه حجم تقاضای سفته‌بازی در بازار مبادله رسمی اوراق به حد صفر رسیده است، هم اکنون بازار اوراق به‌طور کامل در اختیار تقاضای مصرفی-متقاضیان دریافت وام برای خرید مسکن-قرار دارد؛ هر چند بنا بر اعلام متولیان بازار معاملات اوراق مسکن، درحال حاضر حجم تقاضای مصرفی نیز در بازار اوراق تسهیلات مسکن کم است؛ طوری که از ابتدای امسال تاکنون، در هیچ زمانی «صف تقاضا» برای خرید اوراق در بازار مبادله رسمی امتیاز وام بدون سپرده مسکن تجربه نشد.

به صفر نزدیک شدن حجم تقاضای سفته‌بازی در بازار اوراق و حضور کم حجم متقاضیان مصرفی در بازار اوراق،یکی از مهم‌ترین دلایلی است که منجر به منفی شدن دمای رشد قیمت در بازار معاملات اوراق شده و ادامه شیب منفی قیمت اوراق برای چهارمین ماه متوالی را رقم زده است. به اعتقاد کارشناسان، شرایط فعلی در بازار اوراق تسهیلات مسکن در وهله اول برای افرادی که اطمینان دارند طی ماه‌های پیش رو تا پایان سال اقدام به خرید مسکن خواهند کرد بسیار مناسب است؛ به این معنی که هرچند انتظار نمی‌رود قیمت اوراق تسهیلات مسکن طی ماه‌های پیش رو تا پایان سال دچار نوسان شدید شود؛ اما سطح فعلی قیمت اوراق به گونه‌ای است که می‌تواند زمینه خرید اوراق قبل از انجام معامله مسکن را برای متقاضیان مصرفی تقویت کند. درحال حاضر، عمده فرآیند خرید اوراق وام مسکن در فاصله تنظیم مبایعه‌نامه و ثبت رسمی سند ملک از سوی خریداران انجام می‌شود. این در حالی است که شرایط فعلی بازار اوراق به گونه‌ای است که متقاضیان قطعی خرید آپارتمان می‌توانند قبل از انجام معاملات خود،ابتدا اوراق را خریداری کنند و تا پایان سال مورد استفاده قرار دهند.

1+3 دلیل ریزش اوراق

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از وجود چهار عامل عمده که منجر به سقوط دامنه‌دار قیمت وام بدون سپرده مسکن شده است، خبر می‌دهند. اولین دلیل، به افزایش 20 درصدی حجم انتشار اوراق جدید در پاییز امسال در مقایسه با فصل تابستان برمی‌گردد که ناشی از تقویت نسبی منابع حساب ممتاز (حسابی که منابع انتشار اوراق مسکن از طریق سپرده‌گذاری در این حساب تامین می‌شود) است. حجم انتشار اوراق جدید وام مسکن در تابستان امسال به دلیل شوک ناشی از کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی افت کرد اما بلافاصله با تدابیر بانک عامل بخش مسکن در جذاب‌سازی نرخ سود حساب سپرده ممتاز، روند افت منابع متوقف شد، طوری که در حال حاضر افزایش حجم انتشار اوراق حکایت از رشد نسبی منابع این حساب دارد. حجم انتشار اوراق تسهیلات مسکن از حدود 2 میلیون و500 هزار فقره اوراق 500 هزار تومانی در تابستان امسال به حدود 3 میلیون فقره اوراق در پاییز رسید که از افزایش 20 درصدی عرضه اوراق جدید به بازار معاملات اوراق حکایت دارد.

عامل دوم به کاهش تقاضا برای خرید اوراق در نتیجه کاهش حجم معاملات مسکن همزمان با شروع پاییز و اثر تغییر فصل و پایان فصل نقل و انتقالات در بازار مسکن برمی‌گردد. مهر امسال حجم معاملات خرید مسکن در پایتخت 28 درصد در مقایسه با شهریور کاهش یافت که همین ریزش پاییزی حجم معاملات، منجر به کاهش حجم تقاضا در بازار اوراق تسهیلات مسکن شد.هرچند حجم معاملات خرید مسکن شهر تهران در آبان ماه نسبت به مهرماه 22 درصد افزایش یافت اما روند ماهانه رشد معاملات مسکن کماکان در مقایسه با شهریور ماه منفی است؛ حجم معاملات خرید مسکن در آبان ماه 12 هزار و 500 مورد اعلام شد درحالی که در شهریور ماه بیش از 14 هزار معامله خرید مسکن صورت گرفت.

سومین عاملی که نقش مهمی در ریزش قیمت اوراق تسهیلات مسکن ایفا کرد به کاهش وابستگی بازار ساخت وساز به اوراق تسهیلات برای دریافت وام ساخت مسکن برمی‌گردد؛ تاپیش از پرداخت وام بدون سپرده سه‌رقمی ساخت مسکن در ابتدای سال جاری، سازندگان برای دریافت تسهیلات ساخت موظف بودند یک مسیر مالی را در بانک عامل بخش مسکن طی کنند که در قالب آن باید حجم مشخصی از اوراق را تهیه تا در کمترین زمان بتوانند وام ساخت را دریافت کنند. اما از ابتدای امسال و با تصویب تسهیلات بدون سپرده 110 تا 150 میلیون تومانی ساخت مسکن به سازندگان، در همه شهرها، شرط خرید اوراق برای پرداخت وام به سازندگان از بین رفت و در نتیجه تقاضای خرید اوراق از سمت سازنده‌ها صفر شد. این سه عامل در کنار یک عامل کلیدی چهارم که اقدام یک سال گذشته متولیان بازار اوراق در راستای مقابله با سفته‌بازی در بازار اوراق تسهیلات مسکن را در بر می‌گیرد، منجر به کاهش چشمگیر دمای قیمتی اوراق به نفع متقاضیان مصرفی بازار مسکن شد.

«سپرضدسفته‌بازی» که اواخر سال گذشته فعال ولی امسال نتیجه آن در بازار رسمی مبادله اوراق تسهیلات نمایان شد، از اواخر پارسال در بازار فرابورس به تصویب رسید که در قالب آن دو ابزار مقابله با سفته‌بازی در بازار معاملات اوراق به کار گرفته شد. اولین ابزار، اعمال «سقف حجمی برای خرید اوراق» توسط متقاضیان است که براساس آن هر یک از خریداران اوراق در هر بار معامله تنها مجاز به خرید یک بسته 220 تایی اوراق تسهیلات- معادل هزینه دریافت وام 110 میلیون تومانی-هستند. این ابزار مانع از آن شده که خریداران با هدف سفته‌بازی و نه با هدف تبدیل اوراق به وام مسکن وارد بازار معاملات اوراق شوند و حجم زیادی اوراق برای تاثیرگذاشتن بر قیمت، خریداری کنند. پیش از این در دوره‌هایی برخی از سفته‌بازان با خریداری حجم قابل توجهی از اوراق تسهیلات، کمبود مصنوعی حجم اوراق در بازار را رقم می‌زدند که همین عامل موجب التهاب قیمت در بازار مبادله اوراق می‌شد.

ابزار دوم به اعمال «محدودیت زمانی» برای فروش اوراق تسهیلات مربوط می‌شود که در قالب آن، خریداران اوراق تا 4 ماه پس از خرید اوراق اجازه فروش آن را ندارند.این ابزار از هرگونه خرید و فروش اوراق مسکن در کوتاه‌مدت برای موج‌سواری سفته‌بازان روی نوسانات قیمت اوراق جلوگیری می‌کند. اگرچه دو ابزار ضد سفته‌بازی در بازار معاملات اوراق تسهیلات مسکن از سال گذشته در این بازار فعال شد اما اثر این ابزارها در ماه‌های اخیر که بازار معاملات مسکن از حالت رکود خارج شده و حجم معاملات رشد کرده است، خود را به‌طور محسوسی نشان می‌دهد.

رفتار بازار اوراق در زمستان

چشم‌انداز زمستانه بازار اوراق وام مسکن، دردو سناریو براساس برنامه‌های جدید حوزه تامین مالی مسکن قابل پیش بینی است. از آنجا که متولی تامین مالی مسکن در نظر دارد ظرف دو روز آینده چند طرح ترکیبی برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن به شورای پول و اعتبار پیشنهاد کند در صورت تصویب این طرح‌ها تغییراتی به لحاظ حجم تقاضا متوجه بازار اوراق وام مسکن خواهد شد. در این حالت دو سناریو را می‌توان برای آینده قیمت اوراق مسکن در نظر گرفت.

در قالب سناریوی اول، چنانچه مصوبه احتمالی شورای پول و اعتبار ارتباطی به افزایش سقف وام خرید مسکن نداشته باشد و صرفا روند پرداخت تسهیلات فعلی را تسهیل کند، در این صورت قیمت اوراق وام مسکن تا مرز 80 هزار تومان نوسان خواهد کرد. در سناریوی دوم چنانچه مصوبه شورای پول و اعتبار منجر به شیفت دوباره تقاضا به بازار اوراق وام مسکن شود در این صورت طبق برآورد کارشناسان، قیمت اوراق،حول80 هزار تومان نوسان خواهد کرد که البته این نحوه تغییر قیمت به معنای رشد شدید نخواهد بود. هر دو سناریو به دلیل مسدود بودن مسیر «موج سواری کوتاه مدت» اثر تحریک‌کننده برای ورود سفته‌بازان به بازار اوراق نخواهد داشت.