قرار است بخشی از زمین‌های دولتی در بافت فرسوده ابتدا به‌صورت ودیعه –بدون دریافت مبلغ- به توسعه‌گران واگذار و در پایان فرآیند ساخت و تکمیل پروژه، هزینه آن با اعمال قیمت کارشناسی دریافت شود. این مدل احیای بافت فرسوده چهار مزیت دارد از جمله آنکه نوسازی محله‌ای (مقیاس انبوه) را جایگزین انفرادی‌سازی (تک‌پلاک) می‌کند. نهادهای توسعه‌گر «توان» خلق منابع مالی ساخت و «تضمین» تحقق یکسری مسوولیت اجتماعی را دارند.
بخشی از اراضی دولتی واقع در بافت فرسوده شهر تهران –هسته پایتخت- با هدف حمایت از شکل‌گیری نهادهای توسعه‌گر در بازار ساخت و ساز، در قالب طرح «زمین ودیعه» در اختیار این طیف از سرمایه‌گذاران ساختمانی قرار می‌گیرد. گزارش «دنیای اقتصاد» از جزئیات این طرح که فعلا تحت عنوان «زمین صفر» مراحل پایانی تصویب را طی می‌کند، حاکی است: متولی نوسازی بافت فرسوده در وزارت راه و شهرسازی برای پایان دادن به شکل سنتی ساخت و ساز در هسته کلنگی و قدیمی شهر تهران و اجرای الگوی جهانی احیای محله‌های فرسوده، قصد دارد معدود زمین‌های تحت مالکیت خود را به همراه وام‌های تک‌رقمی ساخت، به نهادهای توسعه‌گر واگذار کند.توسعه‌گرها متفاوت از دو طیف بساز و بفروش و انبوه‌ساز، سه مسوولیت اضافه‌تر از صرفا مسکونی‌سازی را برعهده می‌گیرند طوری که در این مدل نوسازی، چهار دستاورد عاید بافت فرسوده و مالکان این محله‌ها می‌شود.
جزئیات طرح «زمین ودیعه» یا همان «زمین صفر» به این صورت است که زمین دولتی برای دو سال –طول مدت اجرای پروژه نوسازی- در اختیار توسعه‌گر قرار می‌گیرد و در پایان پروژه، هزینه آن براساس قیمت کارشناسی روز اما بدون اعمال ارزش افزوده ناشی از ساخت روی زمین، از سرمایه‌گذار دریافت می‌شود.ورود توسعه‌گرها به هسته پایتخت برای ساخت آپارتمان‌های ارزان‌قیمت، مقیاس تخریب و نوسازی را از طریق تجمیع پلاک‌های حداقل یک محله، تا چند برابر وضعیت فعلی افزایش می‌دهد و در عین حال، باعث کاهش هزینه‌های ساخت و قیمت تمام شده، افزایش سرعت نوسازی و در نهایت استفاده موثر و بهتر از تسهیلات، مشوق‌ها و معافیت‌ها می‌شود. اولین مزیت توسعه‌گرها نسبت به سایر سازنده‌ها در «توانایی این نهادها در خلق منابع مالی» خلاصه می‌شود. این گروه صرفا مصرف‌کننده تسهیلات و پیمانکار دولتی در بافت فرسوده نیست بلکه قابلیت تامین بخشی از منابع مالی مورد نیاز برای تخریب و نوسازی را دارد. مزیت دوم، «تعریف پروژه نوسازی محله‌ای فراتر از مسکونی‌سازی» است که در این قالب، تامین خدمات روبنایی نیز جزو محدوده کار توسعه‌گر قرار می‌گیرد.مزیت سوم نیز تضمین مسوولیت‌های اجتماعی مرتبط با احیای هسته پایتخت است که در این چارچوب، توسعه‌گر متعهد می‌شود رضایت مالکان و قدیمی‌نشین‌های محله‌های فرسوده برای تخریب ملک‌شان را جلب کند، ساکنین را نسبت به مشوق‌ها و تسهیلات توجیه کند و کلیه فرآیندهای حقوقی تخریب و نوسازی را انجام دهد.
علاوه بر این، نهاد توسعه‌گر باید «بابت اسکان موقت مالکان در طول ساخت و ساز» و همچنین «جلوگیری از مهاجرت مالکان به محله‌های دیگر شهر و بازگشت دوباره آنها به محله» تضامین لازم را به دولت ارائه کند.توسعه‌گرها علاوه بر امتیاز بهره‌برداری از «زمین ودیعه» می‌توانند با مالکان وارد مشارکت و نوسازی شوند تا بدون استفاده از تجربه شکست خورده تملک زمین که باعث اخراج قدیمی‌ها و به‌هم خوردن بافت اصیل محله‌های فرسوده در گذشته شده بود، زمینه ساخت و ساز برد-برد را برای خود و مالکان رقم بزنند.پیش‌بینی می‌شود سهم مالکان املاک کلنگی در بافت فرسوده در پروژه‌های مشارکتی حداقل 10 واحد درصد از مالکان در سایر مناطق شهر بیشتر باشد؛ چرا که هزینه ساخت در بافت فرسوده به دلیل معافیت 100 درصدی عوارض شهرداری و نرخ سود پایین تسهیلات ساخت، فوق‌العاده برای سازنده، کم است. در حال حاضر فرمول مشارکت در ساخت در تهران به‌صورت متوسط، 60 درصد برای مالکان و 40 درصد برای سازنده‌ها است.نهادهای توسعه‌گر همچنین از امتیاز صندوق نوسازی منطقه‌ای نیز برای جذب نقدینگی‌های خرد بهره‌مند خواهند شد. توسعه‌گران مسکن که تنها نمونه‌های محدودی از فعالیت آنها در سال‌های گذشته در کشور اجرایی شده است قرار است این بار با رسمیت شناخته شدن در قالب برنامه جدید دولت، با ورود به بافت‌های فرسوده مسوولیت اجرایی نوسازی در مقیاس محلات شهری را بر عهده بگیرند. فعالیت این گروه از فعالان ساخت و ساز که تنها سازندگان صرف مسکن نیستند و قرار است فرآیند نوسازی و بهسازی تمام ابعاد، زیرساخت‌ها و خدمات روبنایی هر یک از محلات فرسوده شهری را بر عهده بگیرند، هم اکنون یکی از مهم‌ترین و پرکاربردترین مدل‌های نوسازی در کشورهای پیشرفته دنیا است. بر اساس برنامه جدید نوسازی در بافت‌های فرسوده، توسعه‌گران نه تنها سازنده مسکن بلکه مجری نوسازی محلات شهری هستند؛ علاوه بر نوسازی واحدهای مسکونی، تامین خدمات زیربنایی و ساخت و سازهای روبنایی در محدوده مشخصی از فعالیت خود را تقبل می‌کنند، بخشی از منابع مالی برای نوسازی در مقیاس محله را خودشان تامین کنند، از سایر ابزارهای مالی برای تامین هزینه‌های نوسازی استفاده می‌کنند و نسبت به طراحی، کسب مجوز راه‌اندازی و استفاده از سایر ابزارهای تامین مالی اقدام می‌کنند، ضمانت‌های اجتماعی فرآیند نوسازی در محله مورد نظر را می‌پذیرند، اطلاع‌رسانی به مالکان و تملک زمین در بافت‌های فرسوده را بر عهده می‌گیرند و با نظارت دولت صفر تا 100 درصد فرآیند ساخت و ساز در محلات هدف را تعهد می‌کنند.
بر مبنای برنامه جدید قرار است توسعه‌گران در بافت‌های فرسوده در قالب دو روش عمده، اقدام به نوسازی در محدوده‌های هدف در مقیاس محله کنند. یک مدل فعالیت توسعه‌گران بر مبنای استفاده از «طرح زمین ودیعه» است که براساس آن زمین‌های دولت و شهرداری که در محدوده‌های هدف نوسازی واقع شده برای ساخت مسکن، تامین خدمات زیربنایی در محلات فرسوده، در اختیار شرکت توسعه‌گر قرار می‌گیرد.در این روش، اراضی و املاکی که در محدوده‌های هدف در تملک دولت و شهرداری و سایر نهادهای عمومی است، با «قیمت صفر»، صرفا طی دوسال، در دوره مشارکت ساخت در اختیار توسعه‌گران قرار می‌گیرد و دولت با آنها توافق می‌کند تا در پایان دوران مشارکت – دوره دو ساله – مبلغی بابت زمین از آنها دریافت نکند اما بعد از اتمام فرآیند ساخت و ساز سهم خود را در قالب ارزش کارشناسی روز زمین از توسعه‌گر دریافت می‌کند.در واقع، در این روش، توسعه‌گر به مدت دو سال روی زمین با «قیمت صفر» ساخت و ساز می‌کند و پس از تکمیل واحدها در پایان سال دوم، قیمت زمین را بر مبنای نرخ کارشناسی روز– البته بدون لحاظ ارزش افزوده ناشی از ساخت بنا – به دولت پرداخت می‌کند.این در حالی است که به گفته مسوولان دولت در نوسازی بافت‌های فرسوده، به دلیل محدودیت‌هایی که ممکن است در تامین زمین صفر یا همان زمین ودیعه وجود داشته باشد عمده فعالیت توسعه‌گران در بافت‌های فرسوده مبتنی بر مدل دومی است که در آن مشارکت مردمی جایگزین مشارکت دولت می‌شود. در مدل دوم، توسعه‌گران در مشارکت با مالکان بافت‌های فرسوده، از طریق تجمیع پلاک‌های ریزدانه و ساخت و ساز روی زمین‌های تملک شده، سهم عادلانه‌ای را به‌عنوان فرمول مشارکت با مالکان بر مبنای قیمت زمین در هر یک از محلات هدف تعیین کرده و با نظارت دولت عملیات ساخت و‌ساز روی این زمین‌ها را انجام می‌دهند. آن طور که مسوولان نوسازی می‌گویند مدل اول تنها برای پروژه‌های پایلوت و الگوسازی در محلات هدف به‌عنوان «پروژه‌های محرک توسعه» استفاده خواهد شد؛ هر چند بخشی از واحدهای ساخته‌شده در قالب این مدل بعدها برای اسکان موقت مالکانی که زمین‌های خود را برای نوسازی در اختیار توسعه‌گران قرار می‌دهند، در اختیار توسعه‌گران و سپس مالکان قرار می‌گیرد.
روش‌های تامین مالی احیای محلات
توسعه‌گران همچنین قرار است دست کم از سه روش تامین مالی برای فعالیت‌های خود در سطح نوسازی محلات استفاده کنند. بر اساس مصوبه تشکیل نهادهای توسعه‌گر برای نوسازی بافت‌های فرسوده، سه روش استفاده از تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم شامل وام 160، 120 و 80 میلیونی (به ترتیب در کلانشهرها، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک) با بهره 8 درصد، جذب سرمایه‌های خرد مردمی در «صندوق‌های نوسازی محلات» و دریافت تسهیلات بانکی به پشتوانه این سپرده‌ها و همچنین استفاده از سهمیه تسهیلات یارانه‌ای 50، 40 و 30 میلیونی برای ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده براساس مصوبه سال 93 هیات دولت، در اختیار توسعه‌گران قرار دارد. توسعه‌گران با استفاده از این روش یا هر روش تامین مالی جدید دیگری که قادر به طراحی، راه‌اندازی، کسب مجوز و استفاده از آن باشند می‌توانند در کنار سه روش گفته‌شده، هزینه فعالیت‌های خود را در سطح محله تامین کنند.
عضو هیات مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران، با اعلام خبر تصویب دو مصوبه برای راه‌اندازی نهادهای توسعه‌گر و ورود آنها به پروژه‌های نوسازی در مقیاس محله، به «دنیای اقتصاد» گفت: براساس این دو مصوبه، قرار است توسعه‌گران به‌عنوان مجری نوسازی در مقیاس محلی، کلیه فرآیندهای ساخت و ساز مسکن، تامین زیربناها و خدمات روبنایی در هر یک از محلات هدف نوسازی را به‌صورت یکجا انجام دهند.مجید روستا ادامه داد: تاکنون فرآیند نوسازی در بافت‌های فرسوده اغلب به‌صورت ساخت مسکن خودمالکی، پراکنده‌سازی و تک‌سازی انجام شده است این در حالی است که اثربخشی نوسازی زمانی خواهد بود که در سطح محله انجام شود؛ به همین علت دو مصوبه برای تشکیل نهادهای توسعه‌گر و حضور آنها در برنامه‌های نوسازی محلات طی روزهای اخیر تصویب شد. وی با بیان اینکه حضور توسعه‌گران برای نوسازی بافت‌های فرسوده در تمام کشورها امری اجتناب‌ناپذیر و یکی از پرکاربردترین مدل‌های نوسازی است، گفت: نیاز شهر به بازآفرینی در مقیاس محله نیازمند ورود توسعه‌گران به عرصه نوسازی و به حداقل رساندن نقش اجرایی دولت است. روستا افزود: توسعه‌گری در بافت فرسوده صرفا به معنای ساخت انبوه مسکن در محدوده‌های هدف نوسازی نیست، بلکه توسعه‌گران باید بتوانند همه ابعاد نوسازی در مقیاس یک محله را عملیاتی کنند؛ بخشی از هزینه نوسازی را خودشان تامین کنند و از سایر ابزارها و روش‌های مالی برای تامین مالی پروژه‌های خود در سطح محلات استفاده کنند.
وی ادامه داد: شرکت‌های توسعه‌گر می‌توانند با استفاده از ابزارها و مشوق‌های حمایتی که برای ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده طراحی شده و همچنین بهره‌گیری از وام صندوق پس‌انداز مسکن یکم، وام نوسازی و همچنین سایر ابزارهای تامین مالی همچون دریافت تسهیلات به واسطه جذب سپرده‌های مردمی در صندوق پروژه‌های منطقه‌ای، هزینه‌های مربوط به فعالیت‌های توسعه‌گرانه را در بافت‌های فرسوده تامین کنند.روستا با بیان اینکه تاکید دولت در نوسازی بافت‌های فرسوده، نوسازی محله محور با تاکید بر ماندگاری مردم در محلات است، خاطرنشان کرد: توسعه‌گران می‌توانند از طریق مشارکت با مالکان زمین در بافت‌های فرسوده و تعیین سهم عادلانه برای توسعه‌گر و مالک پس از اتمام فرآیند ساخت و ساز، عملیات نوسازی را بر مبنای مشارکت با مردم انجام دهند؛ ضمن اینکه شرکت‌های توسعه‌گر می‌توانند علاوه بر استفاده از تسهیلات فعلی نوسازی و مشوق‌های ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده، نسبت به جمع‌آوری سپرده‌های مردم و دریافت تسهیلات از بانک‌ها به پشتوانه این سپرده‌ها اقدام کنند. به گفته وی، سازوکار تشکیل صندوق‌های پس‌انداز محله‌ای برای تامین مالی فعالیت‌های توسعه‌گران در بافت‌های فرسوده به این صورت است که توسعه‌گر در قبال جذب سپرده‌های مردمی، درصدی سود بیشتر نسبت به نرخ سود نظام بانکی به سپرده‌گذاران پرداخت می‌کند و سپرده‌های مردمی را به همراه بخشی از سرمایه‌های خود برای دریافت تسهیلات از بانک‌ها به کار می‌گیرد.
توسعه‌گر از آنجا که خود منابعی را در کنار سپرده افراد وارد صندوق و سپس بانک می‌کند، برای پرداخت سود بیشتر از نرخ بانکی به سپرده‌گذاران صندوق، از سود سپرده خود به نفع سپرده‌گذاران صندوق انصراف می‌دهد و آن را بین سپرده‌گذاران صندوق توزیع می‌کند. این مکانیزم باعث می‌شود درصد بیشتری از سود نسبت به نرخ سود سپرده‌های بانکی نصیب سپرده‌گذاران صندوق شود.
نحوه محاسبه قیمت زمین در مدل جدید
روستا با بیان اینکه درصد مشارکت مالکان و توسعه‌گران در بافت‌های فرسوده بر مبنای قیمت زمین و توافق مالک و سازنده در هر محله متفاوت خواهد بود، گفت: در گذشته مشارکت در بافت‌های فرسوده به این صورت بود که سازنده پس از اتمام پروژه به ازای هر مترمربع زمین مالک، 3/ 1 مترمربع آپارتمان را به‌عنوان سهم او تعیین می‌کرد. وی افزود: با این حال به دلیل تفاوت قیمت زمین در هر یک از محلات هدف، این نسبت با نظارت دولت در محلات مختلف متفاوت خواهد بود و نمی‌توان الگوی ثابتی برای آن تعریف کرد.
عضو هیات مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری همچنین با اشاره به مدل دیگر تامین زمین برای توسعه‌گران در بافت‌های فرسوده به طراحی سیاست زمین صفر اشاره کرد و گفت: در هر مکانی از بافت‌های فرسوده که دولت و شهرداری یا سایر نهادهای عمومی، زمین در اختیار داشته باشند این زمین‌ها برای مدت دو سال با قیمت صفر در اختیار توسعه‌گران قرار می‌گیرد؛ پس از اتمام دوره دو‌ساله ساخت، دولت قیمت کارشناسی روز زمین را از توسعه‌گر دریافت می‌کند و بابت ارزش افزوده زمین از وی رقمی دریافت نمی‌کند یا درصد بسیار ناچیزی را طلب می‌کند. روستا تصریح کرد: گذشته از آنچه در مورد مباحث فنی و تامین مالی در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده از سوی توسعه‌گران گفته شد، سازمان توسعه‌گر یا شرکت توسعه‌گر باید در مدل مشارکت با مردم زمینه اسکان موقت آنان تا زمان اتمام فرآیند نوسازی را بر عهده بگیرد.
وی توضیح داد: توسعه‌گران می‌توانند برای این موضوع از تسهیلات ودیعه مسکن که بانک‌ها به‌عنوان مکمل وام نوسازی به مالکان پرداخت می‌کنند استفاده کنند ضمن اینکه دولت در هر مکانی که به واسطه ساخت و ساز روی زمین‌های تحت تملک خود در بافت‌های فرسوده واحد آماده داشته باشد برای اسکان موقت مالکان در اختیار شرکت توسعه‌گر قرار می‌دهد.در حال حاضر وام 20 میلیونی ودیعه مسکن از سوی سیستم بانکی به ساکنان بافت‌های فرسوده برای اسکان موقت پرداخت می‌شود که توسعه‌گران می‌توانند این وام‌ها را دریافت و برای اسکان موقت افرادی که واحدهای مسکونی خود را برای نوسازی در اختیار آنان قرار داده‌اند، استفاده کنند. به گفته وی، این واحدها با تضمین شرکت توسعه‌گر مبنی بر قبول مسوولیت نگهداری و مدیریت آنها به‌عنوان مکان اسکان موقت ساکنان بافت‌های فرسوده که زمین آنها در اختیار فرآیند نوسازی قرار گرفته است، در اختیار ساکنان بافت‌های فرسوده قرار می‌گیرد. ضمن اینکه در مورد سایر مالکانی که امکان سکونت آنها در این واحدها فراهم نیست، نهاد توسعه‌گر می‌تواند نسبت به اخذ تسهیلات اسکان موقت(وام‌ودیعه مسکن) برای این خانوارها اقدام کند.روستا با تاکید بر اینکه نهادهای توسعه‌گر ملزم به تامین ملاحظات اجتماعی در بافت‌های فرسوده هستند، مساله اسکان موقت مالکان را یکی از مهم‌ترین این ملاحظات عنوان کرد.
سه ملاحظه فاز جدید نوسازی
با این حال کارشناسان سه ملاحظه مهم برای اجرای فاز جدید تصمیمات دولت در عرصه نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده را مطرح می‌کنند. اولین ملاحظه به عدم پایدار بودن طرح زمین صفر در طول زمان به خصوص در پایتخت و سایر کلانشهرها بر می‌گردد.کارشناسان می‌گویند هر چند طرح زمین صفر طرحی مناسب و کارآمد برای تشویق توسعه‌گران به ورود به عرصه نوسازی شهری محسوب می‌شود، اما مشکل کمبود زمین به خصوص در کلانشهرها موجب می‌شود که نتوان به این طرح به‌عنوان طرحی پایدار و با ثبات نگاه کرد. نکته دومی که در قالب ملاحظات چهارگانه فاز جدید برنامه‌های دولت برای عملیات نوسازی بافت‌ها به نظر می‌رسد آن است که سیاست‌های دولت و حضور توسعه‌گران در این محدوده‌ها نباید به گونه‌ای باشد که در نتیجه افزایش هزینه‌های ساخت و ساز در این محدوده‌ها و ارزش افزوده چند برابری واحدهای نوسازی شده، عملا فرآیند نوسازی از کنترل دولت خارج شده و به جای تامین مسکن برای جامعه هدف، صرف پاسخ به تقاضای مسکن افراد با درآمد بالاتر شود.
از سوی دیگر کارشناسان به مسوولان نوسازی توصیه می‌کنند از تخصیص 100 درصدی زمین‌های در اختیار خود و شهرداری‌ها به ساخت مسکن خودداری کند و از موجودی زمین‌های خود در این محلات که به سبب محدود بودن حکم طلا را دارد، به‌عنوان ابزار اهرمی برای ساخت پروژه‌های زیربنایی و روبنایی بهره‌مند شود. ساخت مراکز تجاری، تفریحی و گردشگری و... می‌تواند اهرم مشوق برای حضور توسعه‌گران و همچنین ترغیب مالکان به نوسازی واحدهای فرسوده از طریق احداث روی زمین‌های دولت شود.ملاحظه چهارم به توصیه اخیر وزیر راه و شهرسازی به ضرورت تغییر نگاه به زمین‌های دولتی و همچنین تغییر رویکرد تجاری به موجودی زمین‌های عمومی بر می‌گردد.در واقع دولت نباید در حکم انبوه‌ساز و بساز و بفروش به گونه‌ای اقدام کند که اراضی دولتی به محلی برای انحراف سیاست‌های توسعه مسکن تبدیل شود.
