موج تخریبی «کاهش نرخ سود سپرده بانکی» در بازار اجاره مسکن، به شکل «زلزله ناگهانی در وزن‌های رهن و اجاره ماهانه» ظاهر شده و تضعیف شدید قدرت پرداخت مستاجران در فصل جاری را به همراه داشته است، اما در صورت اجماع سه‌ضلع اصلی بازار اجاره‌نشینی بر دو نوع اصلاحات اساسی، ضربه کنونی سود بانکی در میان‌مدت می‌تواند به فرصت دو طرفه هم برای موجران و هم برای مستاجران تبدیل شود و از فشار آن بکاهد. تنها مسیر نجات بازار اجاره مسکن از آسیب دنباله‌دار نرخ سود بانکی، بازنگری در فرمول قدیمی تبدیل رهن کامل به اجاره ماهانه و تعدیل نرخ 36 درصد (نرخ مبنای تبدیل) است. این اصلاح با توجه به رابطه اقتصادی قیمت و اجاره مسکن که به‌صورت طبیعی زمینه تنظیم سطح رشد اجارهبها برای رسیدن به میزان رشد سالهای اخیر قیمت را به‌وجود آورده، در شرایط فعلی قابل پیاده‌سازی و تحقق است. سیاست‌گذار پولی درست در ابتدای فصل اصلی جابه‌جایی اجاره‌نشین‌ها، بار دیگر به سرکوب نرخ سود سپرده اقدام کرد و بدون توجه به رقابتی که بانک‌ها در پرداخت سود سپرده در فاصله نرخ 15 تا 18 درصد آغاز کرده بودند، سقف نرخ سود را برای همه بانک‌ها به 15 درصد کاهش داد.
این اقدام مطابق پیش‌بینی‌های کارشناسی و هشدارهای مکرر «دنیای اقتصاد» بلافاصله اثر منفی محسوس در بازار اجاره مسکن گذاشت و باعث شد موجران که پیش‌تر منافع اقتصادی اجاره‌داری را به شکل دریافت رهن کامل و سپرده‌گذاری آن در بانک، برای خود تامین می‌کردند، از ابتدای تابستان به دریافت اجاره ماهانه بیشتر و پولپیش کمتر روآورده و زیان ناشی از کاهش نرخ سود بانکی را از طریق دستکاری وزن‌ها در سبد رهن‌واجاره، به اجاره‌نشین‌ها تحمیل کنند. شاید اگر کاهش دستوری نرخ سود در فصول دیگر سال اتفاق می‌افتاد، خسارت ناشی از آن در بازار اجاره، با شدت کمتر و به‌صورت تدریجی، نمایان می‌شد اما هم‌اکنون با نایاب شدن فایل رهن کامل، تبعات آنی آن مشهود است. تابستان امسال به‌عنوان فصلی که عمده قراردادهای اجاره سالانه، در آن سررسید می‌شود، یکی از آرام‌ترین دوره‌ها به لحاظ میزان تغییر متوسط اجاره‌بهای مسکن محسوب می‌شود. متوسط اجارهبها، به مراتب کمتر از نرخ تورم افزایش یافته و حتی کمتر از 10درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش پیدا کرده است که این یک رکورد کاهشی در رشد هزینه اجاره‌نشینی در پایتخت به‌حساب می‌آید. اما به‌رغم نوسان ملایم و غیرتورمی اجارهبها، تمایل موجران به دریافت اجاره ماهانه، بدترین شکل دریافت اجارهبها را برای مستاجران رقم زده است و در عمل، مزیت رشد ناچیز اجارهبها را تحت‌الشعاع قرار داده است.
صاحب‌نظران ارشد اقتصاد مسکن در شرایط فعلی و با مشاهده واقعیت بازار اجاره مسکن، تهدید در حال اعمال نرخ سود بانکی را به‌عنوان فرصت برای اصلاح یک رفتار قدیمی در این بازار تلقی میکنند. در بازار اجاره مسکن، از گذشته دور تا کنون، نرخ مبنا برای تبدیل رهن به اجاره ماهانه و برعکس، نرخ 36 درصد سالانه بوده است. این نرخ که در حال حاضر هیچ تناسبی با نرخ سود و بازدهی بازارهای مختلف ندارد و حتی با سطح فعلی تورم کاهنده نیز کاملا ناسازگار و ناموزون است، براساس فرمول سنتی «هر یک میلیون تومان پولپیش معادل 30 هزار تومان اجاره ماهانه»، بین موجر، مستاجر و دلال بازار اجاره، رواج پیدا کرده و در همه این سال‌ها، مبنای تنظیم روابط و قراردادهای اجاره مسکن بوده است.
اما هم اکنون با تک رقمی شدن نرخ تورم و سطح نسبی نرخ بازدهی بازارهای مختلف از یکسو و تحمیل فشار اقتصادی ناشی از کاهش نرخ سود بانکی در بازار اجاره از سوی دیگر، پیش‌بینی می‌شود به‌زودی استفاده از «فرمول سنتی تبدیل رهن و اجاره ماهانه» خاتمه یابد و عوامل بازار اجاره بر نرخ جدید به مراتب پایین‌تر از 36 درصد و نزدیک به نرخ سود بانکی، به اشتراک نظر و اجماع برسند. حسین عبده‌تبریزی در این‌باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: نرخ 3 درصد در ماه برای تبدیل پول پیش آپارتمان اجاره‌ای به اجاره ماهانه، با وضع موجود اقتصاد مسکن و وضعیت نسبی بازارهای مختلف، قابل ادامه نیست و مبنا قرار گرفتن آن در نقل و انتقالات آتی، غیرممکن است.
حسین عبده‌تبریزی، اقتصاددان، تحلیلگر بخش مسکن و مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی با تشریح کامل «بازار مسکن پس از کاهش نرخ سود» و توضیح درباره اثرپذیری خریدار، مستاجر و سازنده مسکن از این اتفاق به «دنیای اقتصاد» گفت: در طول همه سالهای گذشته چون که میزان نوسان و رشد مثبت قیمت مسکن، به مراتب بیش‌از نوسانات و نرخ رشد اجارهبها بوده، فعالان بازار اجاره، کمتر به رابطه اقتصادی بین قیمت و اجارهبها توجه داشتند. این در حالی است که اجارهبها، یک جریان نقدی است که تنزیل آن در نهایت به ارزش ملکی آپارتمان اجاره‌ای منتهی می‌شود، بنابراین بین قیمت مسکن و اجارهبها، نسبت و رابطه مشخصی حاکم است. برمبنای همین رابطه است که اگر قیمت مسکن از حد معمول افزایش یابد و نسبت قیمت به اجاره از دامنه طبیعی‌اش خارج شود، وجود «حباب» در قیمت مشخص می‌شود.
حسین عبده‌تبریزی با این مقدمه، تصریح کرد: در سالهای اخیر میزان رشد قیمت مسکن، بیشتر از اجارهبها بود و از آنجا که سطح نوسانی قیمت مسکن دست‌کم در سال 94 ثابت شد، انتظار می‌رود نسبت از دست رفته قیمت مسکن به اجارهبها، از طریق تغییر در تورم اجاره تنظیم شود. ضمن آنکه، در گذشته، جذابیت عایدی سرمایه ملک –رشد سالانه قیمت مسکن- مانع از توجه به عایدی نقدی آپارتمان اجاره‌ای از طرف موجران شده بود، اما در شرایط فعلی، توجه موجران به اجارهبها می‌تواند به اصلاح رابطه قیمت مسکن و اجارهبها منجر شود و همزمان با این اصلاح نوع اول، کاهش نرخ تبدیل رهن و اجاره به‌عنوان دومین اصلاح اساسی مورد نیاز بازار اجاره مسکن نیز محقق شود. عبده‌تبریزی در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» درباره عوامل موثر بر اجاره و قیمت مسکن گفت: آنچه بر میزان کرایه مسکن یا ارزش آن تاثیر می‌گذارد، عمدتا چهار عامل است: تغییرات جمعیتی (demography)، نرخ بهره، وضعیت عمومی اقتصاد و سیاست‌های دولت. در مورد اوضاع عمومی اقتصاد نیز باید گفت که سلامت کل اقتصاد، رشد درآمد ناخالص داخلی، موقعیت مناسب اشتغال و تولید، بر بازار املاک و مستغلات تاثیر جدی دارد. اگر اوضاع اقتصادی نامناسب باشد، باز املاک و مستغلات نیز موقعیت بدی خواهد داشت. بعضی از املاک نسبت به وضع اقتصاد حساسیت بیشتری دارند؛ مثلا هتل نسبت به وضع عمومی اقتصاد بسیار حساس است. در مقابل، اجاره واحدهای اداری چون قراردادهای بلندمدت‌تر دارد، نسبت به اوضاع اقتصادی، کمتر حساس است. در شرایط تعادلی قیمت‌ها، هر چه نرخ پایین می‌رود، هزینه خرید کاهش می‌یابد؛ تقاضا بالا می‌رود و قیمت املاک و مستغلات افزایش می‌یابد. برعکس در شرایط عادی، اگر نرخ سود بانکی افزایش یابد، هزینه خرید بالا می‌رود، تقاضا و به تبع آن قیمت کاهش می‌یابد. البته، در شرایط فعلی، قیمت‌های املاک و مستغلات در ایران تعادلی نیست و حباب قیمتی در برخی املاک (لوکس‌ها)، هنوز کاملا تخلیه نشده است. از این‌رو، ارتباط‌های مورد اشاره، به شکلی که گفته شد در اقتصاد ایران کار نمی‌کند. این اقتصاددان با دفاع از ضرورت کاهش غیردستوری نرخ سود بانکی گفت: نظریه رشد می‌گوید که رشد اقتصادی تابع تقاضای سرمایه‌گذاری است و سرمایه‌گذاری مبتنی بر تقاضا است که اشتغال را فراهم می‌آورد. امروز بیکاری به بلای خانمان‌سوز اقتصاد ایران بدل شده است بنابراین کاهش نرخ بهره مهم‌ترین گام در این مسیر است.
عبده تبریزی در عین حال با تاکید بر اینکه تغییر نرخ سود بانکی به‌صورت مستقیم بر اجاره مسکن تاثیر ندارد، درباره آنچه در حال حاضر «فشار سود بانکی بر اجاره‌نشین‌ها» عنوان می‌شود، اعلام کرد: به‌طور تاریخی اجاره معمولا با تورم افزایش می‌یابد و افزایش نرخ بهره به‌طور مستقیم بر اجاره تاثیر ندارد. در حال حاضر هر چند کاهش نرخ سود بانکی می‌تواند باعث رونق نسبی بازار شود، چون اخذ تسهیلات رهنی ساده‌تر می‌شود، قراردادها طولانی‌مدت‌تر می‌شود و توان خرید افزایش می‌یابد اما در مورد مسکن و اجاره، عده‌ای اخیرا طرح موضوع میکنند که چون بخشی از مبلغ اجارهبها به‌صورت ودیعه پرداخت می‌شود، با کاهش نرخ سود بانکی، مالکان تلاش میکنند سود کمتری را که روی ودیعه دریافت میکنند، با اجاره بالاتر جبران کنند. چنین بحثی فرض میکند در میان‌مدت و بلندمدت مالکان می‌توانند اجاره‌ها را بالا نگه دارند. البته، چنین نیست. وقتی نرخ سود بانکی کاهش می‌یابد، تمام نرخ‌های بازده و از جمله اجاره در میان‌مدت و بلندمدت کاهش می‌یابد. بدون شک با کاهش نرخ سود بانکی، اجاره در ایران نیز کاهش خواهد یافت. صاحبخانه‌ها به عوض دریافت «ودیعه» بیشتر ترجیح می‌دهند «اجاره» بگیرند. این تغییر قابل‌فهم است و از چسبندگی قیمت‌ها ناشی می‌شود. اما بی‌شک در بلندمدت با کاهش نرخ سود، اجاره‌ها باید کاهش یابد. به علاوه، کاهش نرخ سود بانکی افزایش حجم معاملات را به همراه خواهد داشت. با کاهش نرخ سود، قراردادهای اجاره نیز بلندمدت‌تر خواهد شد. البته، از آنجا که با کاهش نرخ سود (که نسبت به تورم، سود واقعی قابل‌ملاحظه‌ای تلقی می‌شد) امکانات مستاجران محدود می‌شود، آنان برای پرداخت اجاره (تا زمان کاهش اجاره‌ها) مشکل بیشتری احساس میکنند. مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه تاریخ انقضای فرمول سنتی تبدیل رهن به اجاره ماهانه رسیده است و واقعیت بازار مسکن نشان‌دهنده سررسید شدن تاریخ مصرف نرخ تبدیل 36 درصد در بازار اجاره است، به «دنیای اقتصاد» گفت: در شرایط کنونی با کاهش نرخ سود بانکی بی‌شک موجران ترجیح می‌دهند به جای ودیعه بیشتر، اجاره بیشتر دریافت کنند. اما این به معنی افزایش نرخ اجاره مسکن نیست، بلکه به معنای تبدیل مبلغ ودیعه مسکن به اجارهبها است. یعنی موجران تمام مبلغ ودیعه را با نرخ بالای بهره (که از گذشته به یاد دارند و تا 3 درصد در ماه بود) به اجاره تبدیل و آن را از مستاجر طلب میکنند. در حالی که در محاسبه باید تجدیدنظر کنند و تبدیل ودیعه با نرخ 3 درصد در ماه به اجاره، ناممکن است.
6 علت عقب‌ماندگی تورم اجاره از تورم مسکن
حسین عبده‌تبریزی در ادامه گفت‌وگو، از نوعی «بیش‌ارزش» در قیمت مسکن در مقایسه با ارزش اجاره‌ای آپارتمان‌ها در تهران خبر داد و گفت: تورم قیمتی مسکن به مراتب دارای نوسان (تلاطم) بیشتری از نرخ‌های اجاره است. این را با بررسی آمار ایران نیز می‌شود تایید کرد و در مطالعات بسیاری نشان داده شده است. پس تکرار کنم که در سالهای اخیر، متوسط تورم اجاره سالانه کمتر از 20 درصد بود، در حالی که قیمت مسکن در اوج افزایش در سال 86 به 60 درصد، در سال 82 به 200 درصد و در کاهش حتی به 10- درصد و به‌طور متوسط به 35 درصد رسیده است. در فاصله سالهای 1994 تا بحران 2007 هم در آمریکا چنین وضعی را شاهد بوده‌ایم. قیمت مسکن 70 درصد افزایش یافت، در حالی که اجاره‌ها به‌طور متوسط حدود 35 درصد افزایش یافت. نتیجه منطقی که از این وضع گرفته شد آن بود که ارزش واحدهای مسکن بیش‌ارزشیابی شده و حباب دارد. اگر به‌طور تاریخی قیمت مسکن با شدت بیشتری از نرخ اجاره افزایش یافته باشد، در آن صورت باید انتظار داشت که برای مدتی (که اکنون حداقل چهار سال آن سپری شده است) با سکون قیمت‌ها، اجاره به افزایش خود ادامه دهد. نسبت اجاره به قیمت که در گذشته به دلیل افزایش عایدی سرمایه‌ای (بالارفتن قیمت ملک) بسیار نازل بوده، حالا که عایدی سرمایه‌ای (نرخ بالا رفتن ارزش ملک) کاهش یافته، این نسبت افزایش خواهد یافت.
وی درباره ریشه رابطه قیمت مسکن و اجارهبها گفت: اجاره خود عامل تعیین‌کننده‌ای در ارزش ملک است؛ مبلغ اجاره آن جریان نقدی است که تنزیل می‌کنیم و به ارزش ملک می‌رسیم، بنابراین نرخ اجاره نباید خیلی با ارزش ملک بی‌ارتباط باشد. بنده با همین استدلال، در سالهای اخیر، عن‌قریب بودن ریزش قیمت املاک تجاری را پیش‌بینی می‌کردم. چرا در 10 سال اخیر گفته‌ام که ارزش واقعی (یعنی با لحاظ تورم) املاک تجاری کاهش خواهد یافت. چون می‌دیدم که کاسبی مستاجران واحدهای تجاری اجازه نمی‌دهد آن اجاره‌های بالا را پرداخت کنند. وقتی اجاره‌ها (یعنی جریان نقدی‌ای که از روی آن ارزش را حساب می‌کنیم) پایین بیاید آنگاه ارزش ملک تجاری هم پایین می‌آید. نسبت اجاره به قیمت در بازار ملک شبیه نسبت سود سهام به قیمت سهام در بازار سهام است. روی این موضوع مطالعات زیادی شده است. ما در ایران چون عایدی سرمایه‌ای (یعنی افزایش قیمت ملک) بالا بوده (و علت آن هم تورم بوده و ارزش ملک دائما بالا می‌رفته)، به اجاره در محاسبات توجه نداشته‌ایم. اما حالا که تورم آرام گرفته، میزان اجاره در محاسبه ارزش ملک مهم می‌شود. اما وقتی تورم 40 درصد بود، شما به نسبت «اجاره به ارزش» ملک توجه نداشتید.وقتی قیمت ملک به اجاره خیلی بالاست، دیگر قیمت چندان با سرعت نمی‌تواند بالا رود، به‌ویژه که تورم هم آرام گرفته باشد. من می‌توانم به ضرس قاطع بگویم که اجاره‌ها و قیمت املاک به سمت هم حرکت کرده و روابط بین خود را تصحیح میکنند. یعنی، اگر قیمت نسبت به اجاره بالاست، خوب این رابطه باید اصلاح شود و بنابراین می‌توانیم پیش‌بینی کنیم که در آینده نرخ رشد «ارزش» کندتر از نرخ رشد «اجاره» خواهد بود. در واقع به دنبال دوره‌هایی که قیمت مسکن نسبت به اجاره بالاست، دوره‌هایی می‌آید که رشد واقعی اجاره از وضعیتی معمول شدیدتر تغییر میکند و رشد واقعی قیمت مسکن آرام‌تر از رشد معمول خواهد بود. عبده تبریزی تصریح کرد: در سالهای اخیر، تورم مسکن به 6 دلیل، از تورم اجاره سبقت گرفت. اول، عایدات سرمایه‌ای (افزایش قیمت ملک) بالا بوده است و جبران اجاره کم را می‌کرده است.دوم به‌خاطر این بوده که قرارداد مستاجران بلندمدت است و نسبت به قیمت مسکن، از نوسانات تورم، اثرپذیری کمتری می‌گیرد. سوم، وقتی نرخ سود افزایش می‌یابد، نرخ اجاره در قرارداد بلافاصله افزایش نمی‌یابد. قراردادهای ایران به شاخص اجاره وصل نیست. برعکس، وقتی نرخ سود کاهش می‌یابد، موجر این کاهش را به اجاره تسری نمی‌دهد.
چهارم، عرضه در بازار اجاره کشش بیشتری دارد. واحدهای اجاره‌ای کشش بیشتری از مسکن ملکی دارند. اگر تقاضای بیشتری برای اجاره باشد و نرخ اجاره بالا رود، ممکن است بیشتر مالکان ترغیب شوند، مستاجر را عوض کنند یا به جای کل واحد، اتاق به اتاق اجاره دهند. پنجم، تقاضا کشش قیمتی بیشتری برای اجاره دارد. اگر در تهران اجاره افزایش یابد، ممکن است طبقه ضعیف‌تر به خارج شهر بروند تا بتوانند اجاره را تحمل کنند. اجاره‌نشین‌ها انعطاف بیشتری دارند و نسبت به قیمت حساس‌ترند. اگر شما بخواهید در منطقه خاصی از تهران خانه بخرید، تقاضای شما احتمالا نسبت به قیمت کم‌کشش‌تر است. اگر قیمت خانه بالا برود، ممکن است قیمت بالاتر را بپردازید و به قیمت بالا بلافاصله توجه نکنید. به‌ویژه در کشورهایی که وام‌های رهنی 30 ساله می‌دهند، این افزایش ظرف 30 سال توزیع می‌شود و کمتر احساس می‌شود. علت ششم نیز تمرکز تقاضای سرمایه‌ای و سوداگری در بازار خرید نسبت به بازار اجاره است.
خرید مسکن به‌عنوان سرمایه‌گذاری وجود دارد. اکنون که نرخ‌های سود پایین می‌رود، احتمال اینکه افراد پول خود را از سپرده به مسکن تبدیل کنند، وجود دارد. اگرچه این باعث بالا رفتن قیمت در کوتاه‌مدت می‌شود، اما نهایتا عرضه خانه‌های اجاره‌ای را زیاد میکند. بنابراین، ممکن است با شرایطی مواجه باشیم که افزایش شدید فعالیت خرید مسکن و اجاره آن، قیمت‌های مسکن را بالا برد، اما قیمت‌های اجاره را کاهش دهد. وقتی قیمت‌های مسکن نسبت به اجاره بالا باشد (یعنی وقتی نسبت اجاره به ارزش ملک پایین است)، تغییرات در اجاره‌های واقعی (و نه اسمی، یعنی بعد از لحاظ تورم) بزرگ‌تر از معمول خواهد بود.
مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی، در پایان، اثر میان‌مدت و بلندمدت کاهش نرخ سود بانکی در بازار مسکن را در 7 بخش طبقه‌بندی کرد و گفت: مشکل اصلی بازار مسکن محدودبودن بازار رهن (بازار تسهیلات بلندمدت خرید مسکن) است. کاهش نرخ سود بانکی به معنای توسعه بازار رهن و رونق بخش مسکن است. حالا با کاهش نرخ سود، دیگر قراردادهای بلندمدت معنی دارد و همه بانک‌ها کم‌کم حاضر خواهند شد به بخش مسکن وام‌های طولانی‌مدت بدهند. این آن اتفاق مهمی است که در میان و بلندمدت می‌افتد. وقتی نرخ سود پایین است، مردم توان بیشتری می‌یابند که تسهیلات خرید مسکن دریافت کنند. یعنی با نرخ‌های پایین تسهیلات، خرید مسکن بیشتر در استطاعت مردم قرار می‌گیرد. تعداد معاملات بیشتر می‌شود و امکان رونق بازار فراهم می‌شود. با افزایش تقاضا، ساخت‌وساز نیز ممکن است به سطح سالهای عادی برگردد. شرکت‌های سازنده نیز خواهند توانست با اخذ تسهیلات ارزان‌قیمت کار خود را توسعه دهند. درست برعکس وضعیت اخیر که با نرخ 22 یا 25 درصد، برای هیچ سازنده و آبادگری صرف نمی‌کند که از بانک‌ها تسهیلات بگیرد و مسکن بسازد.
