مناطق پرحرارت بازار مسکن شهر تهران برای پذیرش سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی شناسایی شد.بررسی‌ها درباره استراتژی بهینه ساخت و ساز در مقطع فعلی بازار ملک -که از یکسو ساخت و ساز مستعد خروج از رکود است و از سوی دیگر معاملات مسکن فاصله‌ای تا رونق ندارد- حاکی است که در شرایط کنونی، بساز و بفروش‌ها با انتخاب آدرس صحیح برای سرمایه‌گذاری می‌توانند در فاصله‌ای کم بعد از تکمیل ساختمانهای نوساز، نسبت به فروش آنها اقدام و از تکرار ماجرای «رسوب آپارتمان‌های خاص اما فاقد مشتری» در بازار جلوگیری کنند.
جزئیات نشانی جذاب برای ساخت مسکن در پایتخت، نشان می‌دهد: در حال حاضر 5 منطقه در تهران، «مقصد نیمی از معاملات خرید» آپارتمان است که هم به لحاظ «پراکندگی جغرافیایی» در جهات مختلف شهر قرار دارند و هم از بابت «پوشش طیف تقاضای مصرفی»، نیاز ملکی دهک‌های مختلف را پوشش می‌دهند. تجمیع این سه ویژگی به ترتیب در مناطق 5، 4، 2، 15 و 14، پتانسیل این 5 منطقه را برای شروع پروژه‌های جدید مسکونی در بالاترین سطح نسبت به سایر مناطق 22 گانه تهران قرار داده است.
سرمایه‌گذاران ساختمانی در صورت هدایت بازار خود به مناطق پرمعامله بازار مسکن، نه‌تنها «سختی فروش» در آینده را نسبت به مناطق دیگر پیدا نمی‌کنند که در فرآیند ساخت و ساز، به دلیل «کشش تقاضای مصرفی» طی دست کم یک سال آتی، می‌توانند بخشی از واحدهای مسکونی در حال ساخت را «پیش‌فروش» کنند و در نتیجه «احتمال ناپایداری» در قیمت مسکن را از طریق افزایش عرضه در مناطق پروزن بازار معاملات، کاهش دهند.
فعالیت‌های گذشته بساز و بفروش‌ها، هماهنگی قابل‌قبولی با رفتار متقاضیان خرید مسکن در تهران نداشته به‌طوری که سهم قابل‌توجهی از پروانه‌های ساختمانی مورد درخواست سازنده‌ها، در مناطقی که کمترین حجم معاملات مسکن در آنجا انجام می‌شود، صادر شده است.5 منطقه پرفروش بازار مسکن تهران، تحت‌تاثیر نوع تسهیلاتی که در حال حاضر برای ساخت و خرید مسکن از جانب بانک‌ها پرداخت می‌شود، کاملا مناسب هر دو مدل رایج سرمایه‌گذاری ساختمانی است.
بساز و بفروش‌ها معمولا یکی از دو سبک «دریافت وام بانکی ارزان قیمت برای ساخت» یا «اتکا به منابع خود برای شروع پروژه و تامین مالی ادامه کار از طریق پیش‌فروش» را برای آپارتمان‌سازی در تهران انتخاب می‌کنند. از بین 5 منطقه جذاب برای ساخت مسکن، مناطق 2 و 4 و 5 برای مدل دوم مناسب هستند و در مناطق 14 و 15 که جزو بافت فرسوده محسوب می‌شوند، چون وام 60 میلیونی ساخت مسکن با بهره «صفر» و به‌صورت بدون سپرده پرداخت می‌شود، مساعد مدل اول است. نتایج بررسی‌ها نشان می‌دهد اگرچه بازار مسکن تهران در کل مناطق 22 گانه استعداد ساخت و ساز را دارد اما کشش فروش فعلا در برخی مناطق به دلیل نبود تقاضای موثر و مصرفی و همچنین وجود واحدهای نوساز فروش نرفته، خیلی پایین است و در مناطقی دیگر، در سطح متوسط قرار دارد.
در 5 منطقه پرمعامله بازار مسکن، علاوه بر جاذبه‌های نام برده شده برای سرمایه‌گذاری ساختمانی، یک عامل دیگر نیز بستر ورود سرمایه‌گذاران را هموارتر کرده است. قیمت زمین مسکونی در این 5 منطقه، به‌صورت پلکانی، با رتبه جذابیت ساختمانی این مناطق، هماهنگ است. طبق آخرین آمار رسمی از میانگین قیمت ملک کلنگی در شهر تهران، قیمت فروش زمین در منطقه 5 کمتر از 4 و در منطقه 4 کمتر از منطقه 2 است. در مناطق 14 و 15 نیز قیمت زمین در مرز قیمت متوسط شهر -مترمربعی کمتر از 5 میلیون تومان- معامله می‌شود.
65 درصد متقاضیان بازار مسکن شهر تهران، 9 منطقه پایتخت را برای خرید آپارتمان انتخاب می‌کنند. به این ترتیب، علاوه بر اولویت مناطق 5، 4، 2، 15 و 14، مناطق 8 و 10 و 7 و 6 نیز می‌توانند به‌عنوان مکان پربازده ساخت و ساز، مورد انتخاب سرمایه‌گذاران قرار گیرد. با ورود بازار مسکن به مسیر پیش رونق معاملات، مناطق جذاب و برخوردار از کشش حداکثری ساختوساز در شهر تهران مشخص شد.
بنابراین گزارش، در حالی که رکود سه‌ساله در بازار معاملات مسکن منجر به افت شدید سرمایه‌گذاری ساختمانی در روند ساختوسازها شده، بروز نشانه‌های روشن خروج از رکود در بازار معاملات مسکن، طی ماه‌های اخیر، دو انتخاب متفاوت را در حال حاضر پیش روی فعالان ساختمانی از بابت انتخاب محل ساخت قرار داده است.در شرایطی که پیش بینی‌ها حاکی است همزمان با قرار گرفتن بازار مسکن در مسیر پیش رونق، فعالیت‌های ساختمانی هم طی ماه‌های آینده وارد فاز رونق خواهد شد، هم اکنون مناطق پرکشش به لحاظ ورود سرمایه‌گذاران به فعالیت‌های ساختمانی و آغاز ساختوسازهای جدید قابلیت شناسایی و ارزیابی پیدا کرده است.
بر این اساس، در حالی که آخرین آمارها از وضعیت معاملات مسکن در پایتخت از دو نکته بسیار مهم حکایت دارد، ملاحظات موجود در رابطه با این دو موضوع، نقشه راه سازندگان و سرمایه‌گذاران ساختمانی را شفاف‌تر می‌کند.
علاوه بر قرار گرفتن بازار مسکن در انتهای مسیر پیش رونق همزمان با افزایش نسبی حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت، اولین نکته مهم در این زمینه به مصرفی بودن عمده معاملات خرید ملک در شهر تهران مربوط می‌شود که باعث ایجاد کشش قابل توجهی برای جذب سرمایه‌گذار و شروع فعالیت‌های ساختمانی در این مناطق شده است.
اولین علامت از ظرفیت جدید ساختمانی
هم اکنون اولین علائم از ظرفیت ساختوسازهای جدید در دوران رونق معاملات مسکن برای سازندگان قابل شناسایی است که مصرفی بودن بازار تقاضا و به تبع آن نیاز به آپارتمان جدید در مناطق معمولی و مصرفی شهر تهران به‌عنوان سر نخ شروع فعالیت‌های جدید ساختوساز در پایتخت محسوب می‌شود.
نکته دوم، به تکمیل ظرفیت برخی مناطق از آپارتمان‌های خاص شامل برج‌های مسکونی یا واحدهای لوکس بزرگ متراژ برمی‌گردد که موجب شده هر چند این مناطق در گذشته از جاذبه‌های قابل توجهی برای سرمایه‌گذاران ساختمانی برخوردار بوده، اما هم‌اکنون به جهت شروع دوره تازه‌ای از فعالیت سمت تقاضا برای طیف مشخصی از ساخت و سازها - آپارتمان‌های مصرفی - این مناطق در حال حاضر کشش آغاز عملیات جدید ساختمانی را ندارند. مناطق شمالی شهر تهران که تاکنون سهم قابل توجهی از ساختوساز واحدهای مسکونی را به خود اختصاص می‌دادند و جزو مناطق جذاب برای سرمایه‌گذاران ملکی به شمار می‌رفتند هم اکنون باید جای خود را به سایر مناطق پایتخت بدهند که از نظر ویژگی‌ها و مشخصه‌های اقتصادی، معمولی‌تر و مصرفی‌تر هستند.
به این ترتیب، در حالی که همواره تحولات مربوط به سرمایه‌گذاری‌ها و ساختوسازهای جدید در حوزه مسکن با تاخیر چند ماهه در مقایسه با معاملات خرید ملک آغاز می‌شود، سیگنال‌های پیش رونق در بازار معاملات مسکن علائم قابل توجهی از مناطق پر کشش برای ساختوسازهای جدید و جذب نقدینگی سرمایه‌گذاران ساختمانی منعکس می‌کند.این مناطق، نواحی مختلفی از شهر تهران هستند که به دلیل سبقت حجم معاملات خرید آپارتمان در آنها نسبت به کل معاملات پایتخت طی ماه‌های اخیر، هم اکنون از پتانسیل بالا و قابل توجهی برای ساختوساز برخوردار هستند.
از سوی دیگر، رکود ساختمانی در این مناطق طی دو سال گذشته، همزمان با افزایش تقاضا ناشی از قرار گرفتن بازار مصرفی مسکن در مسیر پیش رونق، موجب شده، هم اکنون، حجم ساختوساز در این مناطق از کل ساختوسازهای شهر تهران، در مقایسه با حجم معاملات صورت گرفته عقب‌تر باشد که این موضوع امتیاز مضاعف برای بسازو‌بفروش‌ها محسوب می‌شود.به این معنا که اگر چه این مناطق هم اکنون به دلیل وجود آپارتمان‌های مصرفی و در نتیجه استقبال از سوی بخش عمده‌ای از خریداران با رشد تقاضای خرید مواجهند اما حجم ساختوساز در آنها به میزانی است که نمی‌تواند با این حجم از تقاضا برابری کند.
این در حالی است که در برخی دیگر از مناطق، هم اکنون «سهم ساختوساز مسکن از کل ساختوسازهای شهر تهران» در مقایسه با سهم معاملات آن مناطق از کل معاملات بیشتر است. عرضه زیادتر از معاملات آپارتمان در این مناطق، کشش پایین ساختوساز در آنها نسبت به سایر مناطق را نشان می‌دهد.
5 منطقه پرکشش ساختمانی
بررسی‌ها از آخرین وضعیت ساختوساز و معاملات مسکن نشان می‌دهد در حال حاضر، معاملات خرید مسکن در 5 منطقه از شهر تهران (مناطق 5، 2، 4، 14، 15) معادل 47درصد از مجموع معاملات خرید مسکن در مناطق 22 گانه پایتخت را به خود اختصاص می‌دهد.به عبارت دیگر نزدیک 50 درصد از معاملات خرید آپارتمان این روزها در این 5 منطقه انجام می‌شود که سهم بسیار بالایی از کل معاملات مسکن شهر تهران را شامل می‌شود.
این در حالی است که از سوی دیگر، سهم این پنج منطقه از کل ساختوسازهای پایتخت کمتر از 37 درصد است.فاصله موجود بین سهم این 5 منطقه از مجموع معاملات شهر تهران با سهم آنها از ساختوسازهای پایتخت نشان دهنده ظرفیت و کششی است که هم اکنون برای شروع عملیات جدید ساختمانی از سوی سرمایه‌گذاران در این مناطق وجود دارد.
در این میان، بیشترین کشش سرمایه‌گذاری ساختمانی معطوف به منطقه 5 شهر تهران است که اگر چه مطابق با آخرین آمار رسمی 2/ 15 درصد از سهم معاملات خرید مسکن از کل معاملات در این منطقه انجام می‌شود، اما تنها 4/ 8 درصد از مجموع ساختوسازهای پایتخت را به خود اختصاص می‌دهد. منطقه 5 شهر تهران، واقع در غرب پایتخت هم اکنون پرفروش‌ترین منطقه در بازار مسکن تهران است که با بیشترین تقاضای مصرفی نسبت به سایر مناطق برای خرید آپارتمان برخوردار است.علاوه بر منطقه 5، منطقه 4 شهر تهران هم از لحاظ حجم تقاضا برای مسکن مصرفی جزو مناطق پر رفت و آمد متقاضیان در بازار مسکن محسوب می‌شود.
با این وجود، سازندگان و سرمایه‌گذاران ساختمانی در منطقه 4 پایتخت با مدیریت فاصله بین حجم تقاضا و حجم ساخت و ساز، حجم بیشتری از ساختوسازها را در مقایسه با میزان تقاضا در این منطقه انجام داده‌اند طوری که هم‌اکنون اگرچه سهم معاملات مسکن در منطقه 4 از کل معاملات پایتخت معادل 4/ 10 درصد است، اما سهم ساختوساز در این منطقه از کل ساختوسازهای شهر تهران برابر با 13درصد است.به این ترتیب، می‌توان گفت بین دو منطقه 4 و 5 از نظر سهم معاملات خرید ملک و میزان ساختوساز نوعی رابطه معکوس وجود دارد که برای اصلاح بازار بساز و بفروش‌ها لازم است این رابطه تغییر کند.
این در حالی است که این دو منطقه هم‌اکنون پرتقاضاترین مناطق برای خرید مسکن از سوی متقاضیان مصرفی ملک محسوب می‌شوند. در سایر مناطق شهر، سهم معاملات خرید کمتر از یک درصد است.
دو انتخاب برای ساخت ملک
تحت‌تاثیر کشش ایجاد شده برای شروع عملیات ساختمانی در برخی از مناطق شهر تهران، هم اکنون دو انتخاب عمده برای سرمایه‌گذاری ساختمانی پیش‌روی فعالان ساختوساز قرار دارد.
انتخاب اول مربوط به سرمایه‌گذارانی است که قصد ساختوساز جدید با استفاده از تسهیلات یارانه‌ای بانک‌ها به‌خصوص وام بانکی صفر درصد دارند و انتخاب دوم مربوط به آن دسته از سرمایه‌گذارانی می‌شود که قصد استفاده از تسهیلات را نداشته و تنها به دنبال ساخت مسکن در مناطقی هستند که به دلیل کشش سطح تقاضا، بتوانند هر چه زودترساختمان‌های نوساز خود را با شرایط مناسب به فروش برسانند و زمان بازدهی اصل وسود سرمایه خود را کوتاه‌تر کنند.
با توجه به پیشتازی مناطق 5، 4، 2، 14 و 15 در جذب تقاضای مصرفی و در نتیجه ایجاد کشش بیشتر برای فعالیت‌های جدید ساختمانی، می‌توان گفت اگرچه در برخی مناطق معمولی شهر تهران به‌ویژه منطقه 5 کشش ساختوساز برای سرمایه‌گذاران معمولی وجود دارد، اما هم‌اکنون بافت فرسوده برای آن دسته از سازندگانی که قصد دارند با استفاده از وام بانکی صفر درصد اقدام به ساخت آپارتمان کنند، پرکشش‌ترین مناطق محسوب می‌شود.
این وام صرفا به پروژه‌های نوسازی در بافت فرسوده تعلق می‌گیرد.مطابق با استاندارد تعریف شده برای شناسایی محدوده بافت‌های فرسوده شهری، هم‌اکنون مناطق 7 تا 12 و همچنین 14 تا 18 شهر تهران جزو مناطق فرسوده پایتخت محسوب می‌شوند که سازندگان می‌توانند در ازای تخریب و نوسازی واحدهای فرسوده موجود در این بافت‌ها از وام بانکی صفر درصد و سایر مشوق‌های ساختمانی مانند تخفیف در عوارض شهرداری برخوردار شوند.
هم اکنون از 5 منطقه پر کشش برای ساخت مسکن در شهر تهران 2 منطقه جزو بافت‌های فرسوده محسوب می‌شوند که سازندگان می‌توانند با استفاده از مشوق‌های تعریف شده عملیات ساختمانی جدید را در این مناطق آغاز کنند. مشوق‌هایی که شهرداری از بابت تراکم اضافه، تخفیف عوارض و پرداخت هزینه طراحی نما به سازنده‌ها می‌دهد در کنار وام 50 تا 60 میلیونی با سود صفر درصد، قیمت تمام‌شده ساخت مسکن در بافت فرسوده را 25 درصد کاهش داده است.
وضعیت «استثنا» در منطقه 22
مقایسه آمارهای موجود در رابطه با نسبت سهم معاملات مسکن در هر یک از مناطق شهر تهران در مقایسه با سهم ساختوساز در هر کدام از این مناطق نشان می‌دهد، اگرچه منطقه 22 شهر تهران چند سال پیاپی جزو مناطق پر ساخت محسوب می‌شد اما هم اکنون سهم ساختوساز در این منطقه نسبت به سال‌های قبل با کاهش چشمگیر در حال صفر شدن است.مطابق با آخرین آمارهای موجود، هم‌اکنون سهم معاملات مسکن در منطقه 22 مسکن تهران معادل 1/ 1 درصد است و این در حالی است که سهم ساختوساز در این منطقه نسبت به کل ساختوسازهای شهر تهران به 5/ 0 درصد تقلیل یافته است.
این در حالی است که تا پیش از این سهم ساخت مسکن در این منطقه همواره بیش از 5 درصد بوده است؛ به‌عنوان مثال در سال 93 این سهم در آمارهای رسمی معادل 6/ 6 درصد از کل ساخت و سازها را به خود اختصاص داده است. کاهش محسوس ساختوساز مسکن در منطقه 22 شهر تهران را می‌توان علامت روشن از اعمال سیاست‌های محدودکننده برای ساخت برج‌های بلند مرتبه در این منطقه از سوی شورای‌عالی شهرسازی و معماری طی سال یک سال گذشته اعلام کرد.
شورای‌عالی شهرسازی دو سال پیش در مواجهه با انبوه ساختوسازهای صورت گرفته در منطقه 22، نسبت به تکمیل ظرفیت جمعیت‌پذیری در این منطقه به شهرداری هشدار داد و در نهایت دستور توقف ساختوساز جدید در این منطقه را صادر کرد.به دنبال افت محسوس سهم ساختوساز در منطقه 22 شهر تهران از مجموع ساختوسازهای پایتخت، کارشناسان مسکن به سرمایه‌گذاران ساختمانی پیشنهاد می‌کنند حال که ضوابط محدودکننده مبنی بر ممنوعیت برج‌سازی در منطقه 22 اعمال شده است، فاصله ایجاد شده بین سهم معاملات و سهم ساختوساز در این منطقه را به منزله ایجاد کشش جدید ساختوساز تلقی نکنند.
به اعتقاد این کارشناسان، بر خلاف سایر مناطقی که وجود تفاضل بین سهم معاملات و سهم ساختوساز از مجموع معاملات و ساختوسازهای شهر تهران نشان‌دهنده ایجاد کشش تازه برای ساختوسازهای جدید در پایتخت است، این فاصله در منطقه 22 به‌عنوان یک استثنا شناخته می‌شود.
بنابراین در حالی که به سازندگان مسکن توصیه می‌شود برای بازدهی زودتر و بیشتر اصل و سود سرمایه خود به سمت آغاز عملیات ساختمانی در مناطق پر کشش به لحاظ حجم معاملات بروند، کارشناسان در مورد منطقه 22 نسبت به پیامدهای خرید زمین به سازندگان هشدار می‌دهند. کارشناسان می‌گویند: سازندگان به قصد خرید زمین ارزان به این منطقه وارد نشوند چراکه حتی در صورت وجود زمین ارزان قیمت، افت احتمالی قیمت زمین در این منطقه نه‌تنها ناشی از کشش ساختمانی برای ساختوساز جدید نیست بلکه به‌طور قطع نتیجه اعمال محدودیت برای برج‌سازی در این منطقه است.
