اوایل امسال قانون جدید ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها به تصویب رسید و برای اجرا به دستگاه‌های مربوطه ابلاغ شد، هدف از اجرای این قانون تنظیم و کنترل بازار مسکن و کاهش فشار اقتصادی بر مستأجران اعلام شده است.
در این قانون سقف مجاز افزایش اجاره‌بها را بر اساس نرخ تورم عمومی سالانه تعیین کرده‌اند و اعلام شده در مناطقی که نرخ تورم بیش از ۳۰ درصد است، سقف افزایش اجاره‌بها بین ۵۰ تا ۱۰۰ درصد نرخ تورم تعیین می‌شود. هر چند در این قانون سعی شده تا تعیین سقف مجاز برای اجاره‌بها منجر به کاهش فشار اقتصادی بر مستأجران باشد، اما باید در این مساله را در مرحله اجرا مورد ارزیابی قرار داد.
ورود دولت به حوزه اجاره‌بهای مسکن
مسعود فراهانی، کارشناس حوزه مسکن در خصوص قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، گفت: خوشبختانه در این قانون امکان شکایت مستاجران از موجران فراهم شده است که در صورت شکایت مستاجر، موجر جریمه می‌شود و یک رابطه حقوقی بین دولت و موجر در این قانون دیده شده است.
این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: آنگونه که اعلام شده مستاجر می‌تواند با شکایت کردن اضافه اجاره‌بهای پرداختی را مسترد کند.
او با اشاره به ورود دولت به حوزه اجاره‌بهای مسکن ادامه داد: در تجارب جهانی نشان داده شد که دخالت دولت در بخش مسکن بسیار رایج است و در ۱۶ کشور اروپایی هم قانون اجاره‌بها اجرا می‌شود و سابقه برخی از این کشور‌ها به ۷۰ تا ۸۰ سال هم می‌رسد.
فراهانی تصریح کرد: در انگلستان هنوز هم یک بخشی از حوزه مسکن ذیل این قانون است و از سال ۱۹۱۴ این قانون را اجرا می‌کنند و در سایر کشور‌های اروپایی هم این قانون رعایت می‌شود و حتی در ایالت‌های امریکا نظیر کالیفرنیا و اورگان نیز قانون ایالتی در این خصوص تصویب شده و در کل ایالت‌ها قانون کنترل اجاره‌بها وضع شده است.
او ادامه داد: این قانون ابزار سیاستی کارآمد و کنترل شده‌ای است که در شرایط فعلی ایران هم کارایی دارد و دلیل اصلی بحران مسکن در ایران هم این است که هزینه‌های تامین مسکن استیجاری و یا قیمت مسکن به صورت کلی از افزایش درآمد‌ها پیشی گرفته است به همین دلیل هزینه‌ها با درآمد‌ها همخوانی ندارد.
فراهانی تصریح کرد: دولت در این شرایط باید چند اقدام جدی داشته باشد اول اینکه کمک هزینه بلاعوض مسکن را به مستاجران بدهد که در ایران این سیاست هنوز اجرا نشده است و یا اینکه رشد اقتصادی به گونه‌ای باشد که با افزایش درآمد‌ها بحران مسکن خود به خود حل شود که این موضوع هم در شرایط فعلی امکانپذیر نیست.
این کارشناس مسکن افزود: تنها سیاستی که می‌تواند در کشور موثر باشد کنترل اجاره‌بهاست که با تعیین سقف قیمتی دست‌کم فاصله میان هزینه‌ها و درآمد‌ها به مرور زمان بیشتر نشود و به جز این سه مورد سیاست کلی دیگر در مورد افزایش عرضه مسکن است که بتوانیم به تقاضای موجود پاسخ دهیم.
او با بیان اینکه ساز و کار افزایش عرضه مسکن مشخص نیست، گفت: باید مشخص باشد که منظور از افزایش عرضه مسکن چه تعداد واحد مسکونی است، چرا که ساخت و ساز مسکن از سوی بخش خصوصی چندان تاثیری بر روی قیمت بازار نمی‌گذارد چرا که سازندگان در نهایت باید این ساختمان‌ها را به قیمت بازار عرضه کنند.
توسعه مسکونی تماما بازارگرا چیست؟
فراهانی گفت: در ایالات متحده امریکا و در نیویورک و یا شهری مانند بوستون، طرح جامع مسکن اجرا می‌شود که اگر قرار است در این طرح ۱۰۰ هزار واحد مسکونی به شهر اضافه شود بر اساس یکسری از محاسبات ۶۰ هزار واحد مسکونی اضافه می‌شود تا این موضوع استطاعت‌پذیر باشد و دولت محلی هم قیمت نهایی آن را مشخص می‌کند تا زمانی که این ساختمان‌ها ساخته می‌شوند قیمت‌شان کنترل شده است.
این کارشناس حوزه مسکن در ادامه افزود: زمانی که این واحد‌ها به بازار اضافه می‌شوند به عرضه مسکن در بازار کمک می‌کند، اما در بخش «توسعه مسکونی تماما بازارگرا» زمانی که قیمت‌ها کنترل می‌شوند هر میزان که مسکن عرضه شود باز هم تاثیری بر بازار نمی‌گذارد.
او ادامه داد: حقوق مالکانه گسترده‌ای که برای مالکان تعریف شده نشان می‌دهد که دولت نسبت به مالکان واحد‌های مسکونی که چند ملکی هستند و قرار است موجر بخش خصوصی باشند بسیار قانون مالکیت را گسترده تعریف کرده است و عملا دولت برای خودش حقی قائل نشده است و زمانی که این حقوق به صورت گسترده تعریف شده هر زمان بخواهید در مورد حقوق مستاجر و موجر صحبتی کنید این امر تخطی به حقوق موجر محسوب می‌شود.
فراهانی تصریح کرد: در کشور آلمان دولت شرط گذاشته است که اگر کسی این خانه‌ها را داشته باشد در یک چارچوب مشخصی می‌تواند از آن‌ها استفاده کند که در ایران این اقدامات نشده است و اگر در ایران هم بخواهند شبیه آلمان مثلا قرارداد‌های اجاره را ۲ ساله ببندند نیازمند قانونگذاری جدید هستند.
این کارشناس حوزه مسکن در پاسخ به این پرسش که چرا وضع قوانین در ایران به زیان مستاجران است، خاطرنشان کرد: بنده یک گزارشی برای مرکز پژوهش‌های مجلس نوشته‌ام که در این گزارش اعلام کرده‌ام که قوانین مسکن در ایران ضد مستاجر است به این معنا که در نظام مدیریت و برنامه شهری ایران به صورت کلی افرادی که مالکیت زمین و یا واحد مسکونی در اختیارشان نیست را به رسمیت نمی‌شناسند.
فراهانی افزود: هیچکدام از این فرایند‌های شهری برای مستاجران دیده نشده است و زمانی هم که در قوانین نامالکان را به رسمیت نمی‌شناسند در دفاع از آن‌ها کاری نمی‌توانند بکنند و هیچ پشتوانه قانونی ندارند زیرا زمانی که در گذشته قانونی نبوده در لحظه حال هم نمی‌توان از آن‌ها دفاعی داشت چرا که پشتوانه قانونی وجود ندارد.
او ادامه داد: در ساختاری که شکل گرفته است تمامی قوانین به نفع مالکان است. به عنوان نمونه در طرح‌های شهری ایران موجودی مسکن با اعطای تراکم افزایش پیدا می‌کند که منظور تراکم‌های مجاز است و طرح‌های شهری بر اساس افزایش جمعیت و پیش‌بینی‌هایی که می‌کنند است تا بخش خصوصی واحد‌های جدید بسازد که همه این‌ها به مالکان تعلق می‌گیرد. فراهانی گفت: در این میان افرادی که مالک نیستند به رسمیت شناخته نمی‌شوند که در مورد مستاجران مصداق دارد و این نظام حقوقی در هیچ قانونی نسبت به توسعه شهری در ایران به رسمیت شناخته نشده و خلأ اصلی محسوب می‌شود.
این کارشناس حوزه مسکن در ادامه با اشاره به راهکار این موضوع افزود: اولین راهکار این است که باید جایگاه نامالکان را در توسعه مسکونی ایران بازتعریف کنیم برای مثال چرا دولت باید به مالکان تراکم‌های مجاز و مازاد و تشویقی بدهد در حالی که فکری برای مستاجران نکرده است. او تصریح کرد: موضوع دیگر اینکه رابطه حقوقی بین موجر و مستاجر در ایران بازتعریف شود و موضوع بعدی اینکه دولت طرح‌های ملی را که برای گروه‌های کم درآمد در دست انجام دارد به شهر‌های موجود منتقل کند.
فراهانی گفت: در حال حاضر طرح‌های دولتی به این شکل شده که بیرون از شهر‌های موجود این طرح‌ها را پیاده می‌کنند و در یک زمین خالی برای گروه‌های خالی مسکن تهیه می‌کنند، این در حالی است که دولت باید از زمین‌های موجود و ساخت و ساز‌های درون شهری این اقدامات را انجام دهد.
