می‌دانیم که وجود بنا‌های قدیمی در هر شهر نشانه سابقه سکونت و در نتیجه برای ساکنان آن هویت‌ساز است. مدیریت هر کلانشهر قوانینی برای حفظ ساختمان‌ها دارد و باید هر دو معیار فرهنگی و اقتصادی را به شکلی حفظ کنند که هم پیشینه فرهنگی خود را از دست ندهند و هم استحکام و زیست‌پذیری شهر را حفظ کنند.
ژاپنی‌ها خانه دست‌دوم نمی‌خرند
نگهداری خانه‌های ژاپنی بین کشورهای توسعه‌یافته یک مورد استثنایی است. در این کشور هم ساختمان‌هایی با طول عمر زیاد ساخته می‌شوند که نمونه آن برج‌های مناطق تجاری شهری است، اما بخش بزرگی از خانه‌های شخصی دائما ساخته و تخریب می‌شوند. گروهی از خانه‌های اغلب ویلایی و مستقل که برای سکونت یک خانواده بنا شده‌اند همزمان با مرگ مالکان خود تخریب می‌شوند و خانه دیگری جایشان را می‌گیرد. برخلاف دیگر کشورهای توسعه‌یافته خانه‌های ژاپنی با گذشت زمان ارزش خود را از دست می‌دهند. بنا بر گزارشی که سایت گاردین منتشر کرده، عمر بیشتر خانه‌های ژاپنی تنها حدود ۳۰سال است.
شهرک‌هایی که ۶۰سال قبل بنا شدند، اکنون دیگر وجود ندارند و حتی خانه‌هایی که در سال‌های ۱۹۹۰-۱۹۸۰ ساخته شده‌اند اکنون به پایان عمر خود رسیده‌اند. بنا ارزش خود را در طول ۲۰یا۳۰ سال از دست می‌دهد، اما ارزش زمین باقی می‌ماند؛ در نتیجه تخریب و ساخت، اقتصادی به‌نظر می‌رسد. از این خانه‌ها با اصطلاح «دست دوم» یاد می‌شود و کسانی که پول کافی برای خرید خانه ندارند به‌دنبال دست‌دوم‌ها هستند.
برخی از خانواده‌های جوان تلاش می‌کنند با این کار پول بیشتری پس‌انداز کنند. از یک دهه قبل شرکت‌هایی به‌وجود آمدند که خانه‌ها را نوسازی می‌کنند؛ زیرا اگر کسی بخواهد در خانه‌ای با بیش از ۳۰سال عمر زندگی کند دست به بازسازی کامل آن می‌زند؛ کاری در حد جابه‌جا کردن دیوار‌ها و تغییر دادن اندازه اتاق‌هاست تا برای خانواده بعدی مطلوب باشد. ریشه این کار از نهضت تخریب و بازسازی بعد از جنگ جهانی دوم شروع شد که در آن خانه‌های چوبی خراب شدند و مصالحی مانند آهن، آلومینیوم و پلاستیک جای آن را گرفت.
وقتی ساکنان یک خانه قدیمی می‌میرند دیگر کسی هزینه نگهداری از این خانه‌ها را نمی‌پردازد و از آنجا که مسکن در کشور ژاپن به‌عنوان یک سرمایه و ذخیره مالی به شمار نمی‌آید، حکم اموال رهاشده را پیدا می‌کند. شهرداری توکیو مدافع بازسازی خانه‌های قدیمی است و نسل جوان را تشویق می‌کند به جای خرید خانه‌های نوساز گران، در یک خانه بازسازی شده، اما نزدیک به محل سکونت والدین سالمند خود زندگی کنند. شهرداری از تحقیقات دانشگاهی و استارت‌آپ‌هایی که کار بازسازی سازه‌های مسکونی را انجام می‌دهند هم حمایت می‌کند.
بساز و خراب کن
در ملبورن یک بلوک آپارتمانی ۱۲طبقه در جاده فلمینگتون که فقط ۵سال عمر دارد در معرض تخریب قرار گرفته است تا تبدیل به ساختمان جدید ۱۹طبقه با آپارتمان‌های کوچک‌تر شود. یکی از مدیران شهری در این‌باره گفته است که سازندگان در حال تبدیل کردن ملبورن به شهر ساختمان‌های یک‌بار مصرف هستند؛ بنا‌هایی که با قیمت خیلی ارزان ساخته می‌شوند، اما هر ۲۰سال باید تخریب شوند. شهرداری ملبورن تأکید کرده است که اگر این روند ادامه پیدا کند قوانین جدید برای افزایش استاندارد ساختمان‌سازی وضع خواهد کرد تا مطمئن شود که منابع مالی و همینطور انرژی و مصالح ساختمانی هدر نمی‌روند. موضوع اصلی این است که در استرالیا هنگام تخریب یک ساختمان تمام هزینه‌ای که برای آن صرف شده بود، هدر رفته محسوب می‌شود. ظاهرا کیفیت لازم برای ساخت این بنا‌ها رعایت نمی‌شود که در نتیجه به سرعت فرسوده می‌شوند.
اولین بازسازی بعد از ۳۰سال
از دیدگاه اقتصادی عمر مفید ساختمان زمانی به پایان می‌رسد که هزینه نگهداری از آن بیشتر از هزینه تخریب و ساخت مجدد باشد. یک دیدگاه دیگر نیز عمر مفید را با توجه به هزینه ساخت، مقدار و نوع استهلاک و درآمد ناشی از ساختمان تعریف می‌کند که از جنبه سرمایه‌گذاری به این کار می‌پردازند.
معمولا طول عمر یک ساختمان استاندارد بدون بازسازی بین ۳۰تا۶۰سال تصور می‌شود به این شرط که نگهداری از آن به‌درستی انجام شود. نگهداری صحیح در کنار فونداسیون و مصالح بادوام ممکن است عمر یک بنا را افزایش دهد. هتل گراند بلیو در زوریخ در سال۱۸۵۶ ساخته شد و بعد از چند دوره بازسازی، همچنان مورد استفاده قرار می‌گیرد. در شهر‌های بزرگ جهان روند تخریب و نوسازی به اشکال مختلف جریان دارد، اما شیوه اجرای آن متفاوت است. نسبت نوسازی در شهر‌ها نشان می‌دهد که ساختمان‌های آن چقدر به‌صورت متوسط عمر دارند. اگر این عدد یک‌درصد باشد یعنی هر ساختمان معمولی به‌طور میانگین ۱۰۰سال عمر می‌کند. در سوئیس این عدد کمی بیشتر از یک‌درصد است. در آلمان ۱.۵درصد و در فرانسه ۲درصد است. از آنجا که ساختمان‌ها اغلب سازنده و مالک خصوصی دارند، تصمیم‌گیری برای کیفیت آن‌ها و سال‌هایی که باید مورد استفاده قرار گیرند به کاربرد اقتصادی هر بنا بستگی دارد.
گفته می‌شود که مالکان باید هر سال یک درصد از ارزش ساختمان را کنار بگذارند تا بتوانند هر ۳۰سال آن را بازسازی کنند. تاسیسات شامل لوله‌ها و پنجره‌ها و سقف‌ها ۳۰سال و نمای ساختمان هر ۷۰ یا ۱۰۰ سال باید بازسازی شود. با فناوری‌های جدیدتر در تولید مصالح ساختمانی و روش‌های ساخت، این آمار‌ها دگرگون خواهند شد، اما چیزی که مشخص است این است که در نقشه‌های جدید ساختمانی این تصور که هر بنا در آینده نیاز‌های جدیدی پیدا می‌کند، بیشتر است. ۲قرن قبل تصور نمی‌شد که طبقات بالایی ساختمان‌ها احتیاجی به لوله‌کشی آب داشته باشند، اما این کار امروزه کاملا ضروری است؛ بنابراین در نقشه‌های جدید دیگر لوله‌ها را درون بتن کار نمی‌گذارند، بلکه در کانال‌های باز قرار می‌گیرند تا قابل تعویض باشند.
عمر ساختمان‌ها در انگلیس چقدر است؟
در انگلیس ساختمان‌هایی که به هرقیمت باید نگهداری شوند، آن‌هایی هستند که در «فهرست» میراث تاریخی و فرهنگی قرار می‌گیرند. از ۳۰ سالگی یک ساختمان به بعد می‌توان برای قرار گرفتن آن در فهرست اقدام کرد. مدیریت شهری هر شهر این فهرست را ثبت می‌کند و بعد از ثبت نباید ساختمان تخریب شود، توسعه پیدا کند یا بدون اجازه مدیریت شهری تغییری در آن داده شود. بهره‌بردار این ساختمان‌ها همچنین موظف به حفاظت از آن در مقابل تخریب است و در غیر این‌صورت با تعقیب قضایی روبه‌رو خواهد شد. شهرداری‌ها می‌توانند نظارت بر نگهداری از این ساختمان‌ها را به انجمن‌ها یا نهاد‌هایی که در زمینه حفظ میراث فرهنگی و تاریخی فعال هستند، بسپارند. برعکس این قانون هم وجود دارد و می‌توان برای یک ساختمان گواهینامه معافیت از فهرست دریافت کرد، ولی این گواهینامه‌ها معمولا برای زمان مشخصی اعتبار دارد و پس از پایان آن که ممکن است ۵ سال یا بیشتر باشد، دوباره می‌توان برای قرار دادن آن در فهرست اقدام کرد.
برخی ساختمان‌های مذهبی مانند کلیسا‌ها این‌گونه مجوز‌ها را در اختیار دارند. گاهی اوقات آثار تاریخی یا هنری شهری مانند مجسمه‌ها یا پل‌ها هم در این فهرست قرار می‌گیرند که ممکن است همزمان در جای دیگری ثبت شده باشند. تعدادی از ساختمان‌ها هم نه قدیمی و نه تاریخی هستند، اما به دلیل شکل معماری خود یا حتی علاقه و توجه عموم مردم وارد فهرست می‌شوند. تمام بنا‌هایی که بیشتر بافت اصلی آن‌ها بیش از ۳۰۰ سال داشته باشند تاریخی محسوب می‌شوند. بیشتر بنا‌هایی که بین ۳۰۰ تا ۱۵۰ سال قدمت داشته باشند هم می‌توانند تاریخی تعیین شوند، اما بنا‌های جوان‌تر باید مورد بحث و بررسی قرار گیرند.
