گزارش تازه بانک مرکزی از روند تحولات بازار مسکن پایتخت در آبان ماه امسال حاوی نکات جالب توجهی است. نخست اینکه معاملات مسکن پس از یک دوره رکود شدید، کم‌کم به رونق نزدیک می‌شود.
در آبان ماه امسال، حدود ۸ هزار واحد مسکونی در تهران معامله شده. این عدد هنوز در سطوح رکودی قرار دارد، اما در مقایسه با مهرماه حدودا ۵۰ درصد تعداد معاملات رشد کرده‌اند.
می‌توان در نگاه اول، رشد تعداد معاملات را به تشدید نااطمینانی‌ها و نوسان‌های قیمتی در دیگر بازار‌های دارایی نظیر ارز یا خودرو یا سکه و طلا نسبت داد. اما باید دانست که همزمان با این تحولات، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی فقط در طول یک ماه نزدیک به ۷ درصد جهش داشته است.
این به معنای افزایش ۳ میلیون تومانی قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در طول یک ماهه مهر ماه تا آبان ماه امسال است. این در حالی است که متوسط قیمت مسکن در مهر ماه نسبت به پایان تابستان تغییری نداشت.
جهش ۳ میلیون تومانی قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی فقط در طول یک ماه نشان می‌دهد که انتظارات تورمی به بازار مسکن سرایت کرده و همزمان با التهاب بازار‌های موازی، بخش مسکن نیز از فضای تورم عمومی کشور جا نمانده است.
این را هم باید گفت که متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در شهر تهران طی آبان ماه به حدود ۴۷ میلیون تومان رسیده است. ۴۶ درصد رشد نسبت به آبان سال گذشته که در نوع خود یک رکورد بالا محسوب می‌شود.
به نظر می‌رسد بخش اصلی تاثیرات مخرب تورم مسکن در این یک ماه، به زودی خود را در بازار اجاره‌بها نشان خواهد داد. بخش اجاره‌بهای مسکن همواره تابعی از قیمت کلی یک ملک بوده است. معمولا در بازار ملک برای محاسبه اجاره یک واحد مسکونی، قیمت کل آن تقسیم بر عددی مانند ۶ یا ۴ می‌شود.
یک‌ششم یا یک‌چهارم قیمت ملک به عنوان عدد رهن کامل ملک در نظر گرفته می‌شود. اگر مستاجر این عدد را نداشته باشد با فرمول خاصی، میزان رهن به اجاره تبدیل می‌شود.
بالا رفتن قیمت ملک در آبان ماه که نشانه‌هایی از ورود پول و نقدینگی سرگردان به بازار مسکن را به همراه دارد، می‌تواند در ادامه سال به رشد شدید قیمت اجاره‌بها بینجامد. آن هم در زمانی که خبری از شدت گرفتن عرضه در بازار مسکن نیست و وعده ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی نیز بر زمین مانده و گزارش مستندی درباره آن منتشر نشده است.
مسکن از رکود خارج شده است
بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن در واکنش به جهش ۳ میلیون تومانی قیمت مسکن در آبان ماه ۱۴۰۱ و رسیدن آن به محدوده ۴۶ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان در هر مترمربع گفت: اگر برجام نهایی می‌شد و گشایش‌های اقتصادی در کشور رخ می‌داد، بازار مسکن هم با رونق تورمی مواجه می‌شد، اما با توجه به اینکه در اقتصاد هیچ‌گونه گشایشی رخ نداده است در ماه‌های ابتدایی سال این بازار با رکود تورمی مواجه شده بود.
ستاریان با بیان اینکه با رشد معاملات در بازار مسکن شاهد خروج این بازار از رکود هستیم، خاطرنشان کرد: بازار مسکن از ۶ ماه گذشته در حالت انتظار بود و در دوره ناآرامی‌های اخیر نیز تا حدودی به رکود فرو رفت. اما در آبان ماه از حالت رکودی خارج شد.
تولید مسکن نمره مردودی گرفت
او افزود: رشد ۳ میلیون تومانی قیمت مسکن در یک ماه و عبور آن از ۴۳ میلیون تومان به ۴۶ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان به معنی رشد حدود ۷ درصدی قیمت‌هاست که البته رقم کمی هم نیست. در صورتی که این موضوع ادامه‌دار باشد و دو ماه پشت سر هم تکرار شود، می‌توان گفت یک فاجعه است؛ چراکه ممکن است قیمت مسکن تا ۳۰ درصد هم بالا برود و دلیل اصلی آن هم کمبود مسکن است.
ستاریان خاطرنشان کرد: بار‌ها و بار‌ها در رسانه‌ها اعلام شده که وضعیت تولید مسکن در کشور بحرانی است که آن هم به دلیل ساختار اقتصادی کنونی بخش خصوصی است که قادر به تولید بیشتر مسکن در کشور نیست و قدرت تولید هم ندارد. به نوعی دست بخش خصوصی بسته است و هیچ ابزار مالی در اختیار بخش خصوصی نیست و توان تولید هم ندارد. بخش خصوصی به جای انبوه‌سازی به سمت خرده‌سازی رفته است و با توجه به سرمایه اندکی که در دست دارد شاید بتواند در نهایت ۱۰ تا ۲۰ واحد مسکونی بسازد.
افول تولیدکنندگان انبوه در کشور
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه ابزار‌های مالی در کشور جوابگوی بازار ساخت و ساز نیست، گفت: با وجود این ابزار‌های مالی محدود گروه‌های سازنده در کشور قادر به رشد نیستند و به غول‌های سازنده هم تبدیل نخواهند شد و دیگر تولیدکننده انبوه در کشور نداریم.
این کارشناس مسکن با بیان اینکه بازار مسکن همچنان در حالت انتظار به سر می‌برد، گفت: در گزارش بانک مرکزی هم اعلام شده که معاملات آپارتمان‌های مسکونی در آبان ماه نسبت به ماه قبل ۴۷.۸ و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹.۶ درصد افزایش داشته است و این موضوع روی افزایش قیمت مسکن هم تاثیرگذار بوده و این رشد در قیمت و معاملات برای ماه‌های آتی هم قابل پیش‌بینی است.
ستاریان در ادامه پیش‌بینی کرد: تا ده سال آینده در صورتی که افزایش در معاملات، افزایش در سرمایه‌گذاری‌ها و افزایش در قیمت و تولیدات (در صورت وعده‌های دولت) صورت پذیرد، این بازار رونق می‌گیرد ضمن آنکه با رشد سه آیتم تولیدات، معاملات و سرمایه‌گذاری‌ها قیمت مسکن افت هم خواهد کرد.
رشد قیمت مسکن بر بازار اجاره اثرگذار است
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که رشد ۶.۸ درصدی قیمت مسکن در آبان ماه، چه تاثیری بر بازار اجاره‌بها خواهد داشت، تصریح کرد: قطعا زمانی که با افزایش قیمت مسکن روبه‌رو می‌شویم، پارامتر‌های متصل به آن نیز رشد می‌کند و بر آن‌ها نیز اثرگذار است. در بازار اجاره‌بها که تناسبی از قیمت ملک است تغییراتی ایجاد خواهد شد و با روند رو به بالای قیمت ملک شاهد رشد اجاره‌بها خواهیم بود.
ستاریان در ادامه تصریح کرد: پیش‌بینی می‌شود تا پایان سال ضمن افزایش قیمت‌ها معاملات نیز با رشد همراه باشد. هر چند دولت قول‌هایی در رابطه با ساخت واحد‌های مسکونی داده است، اما اساسا دولت نباید وعده ساخت و ساز بدهد و تنها وظیفه وزارت راه و شهرسازی هموار ساختن مسیر برای تولید مسکن در کشور و ساماندهی و تامین زمین شهری است.
او با انتقاد از وعده‌های دولت برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال افزود: تا زمانی که اقتصاد کشور توسعه پیدا نکرده و ابزار‌های مالی جدیدی معرفی نشده است چگونه می‌توان قول‌های وزارت راه و شهرسازی را در زمینه ساخت مسکن باور کرد؟ ضمن آنکه دولت تولیدکننده مسکن نیست و بخش خصوصی باید وعده دولت در ساخت یک میلیون مسکن در سال را اجرایی کند، در همه دنیا بیش از ۹۰ درصد تولیدات در اختیار بخش خصوصی است و در هیچ کشوری دولت در ساخت و ساز دخالت نمی‌کند و دولت‌ها همواره سیاستگذار قوانین و تسهیل‌گر امور هستند.
