بیش از پنج ماه از زمانی که محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی برنامه ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی را در روز ۱۹ آذرماه ۱۳۹۷ تقدیم رئیس‌جمهور کرد می‌گذرد. طبق این برنامه قرار است ۲۰۰ هزار واحد در شهرهای جدید، ۱۰۰ هزار واحد در مناطق ناکارآمد شهری و ۱۰۰ هزار واحد در مناطق هدف بنیاد مسکن احداث شود. گزارش‌ها نشان می‌دهد عدم همسویی دستگاه‌های دولتی در ارائه زمین، گرانی مصالح ساختمانی، بی‌توجهی به نقش سازندگان، دشواری محاسبات بازده سرمایه و احتمال افت بازار تقاضا در زمان افتتاح طرح از مهم‌ترین موانعی است که پیش روی این برنامه قرار دارد.
نادیده گرفتن تقاضای واقعی
در ابتدا تصور می‌شد به دلیل در اختیار داشتن زمین دولتی در شهرهای جدید، نقش شرکت عمران می‌تواند پررنگ‌تر از دو دستگاه دیگر دخیل در این طرح باشد، اما ظاهراً پروژه ناموفق مسکن مهر در این محاسبات نادیده گرفته شد. تجربه مسکن مهر نشان داد گروه هدف متقاضی اصلی مسکن در کلانشهرها که عمدتاً در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد زندگی می‌کنند تمایل چندانی برای مهاجرت به شهرهای اقماری ندارند. از سوی دیگر نوسازی و بهسازی در بافت‌های ناکارآمد نیز به دلیل محدودیت اعتبارات دولتی، بی‌میلی بخش خصوصی و عدم ایجاد بستر سهل و آسان برای سرمایه‌گذاری در این حوزه به کندی پیش می‌رود.
بر اساس آمار بیش از ۳۰ درصد خانوارهای ایرانی اجاره‌نشین هستند و به دلیل رکود مسکن و سیاست‌های انقباضی در ساخت و ساز طی پنج سال گذشته که منجر به گرانی افسارگسیخته شد احتمالاً تعداد مستاجرها در آینده بیشتر خواهد شد. هم‌چنین گفته می‌شود با توجه به ۷۰۰ هزار ازدواج و نوسازی بافت‌های فرسوده سالیانه به حدود یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم. انباشت تقاضا احتمالاً به افزایش خانوارهای مستأجر منجر می‌شود. این در حالی است که برنامه اقدام ملی جوابگوی تقاضای مطلق در بخش مسکن نیست و آن‌چه می‌تواند به جریان تولید و عرضه مسکن رونق بدهد، این است که بخش خصوصی با ارائه مشوق‌هایی پای کار بیاید. بنا به گفته دبیر کانون انبوه‌سازان، از هشت جلسه اخیر که در شورای مسکن به ریاست وزیر راه و شهرسازی برگزار شده در هیچ یک از جلسات از انبوه‌سازان به عنوان تنها تشکل فعال در حوزه تولید مسکن دعوت به عمل نیامده است.
سکونت ۲۰ میلیون ایرانی در بافت‌های ناکارآمد
«بیش از ۲۰ میلیون نفر در کشور در بافت‌های تاریخی، فرسوده و ناکارآمد سکونت دارند و سال به سال بر میزان بافت فرسوده در سطح کشور افزوده می‌شود». رئیس کمیسیون عمران مجلس با بیان این صحبت، ضرورت تجدیدنظر در طرح‌های جامع و تفصیلی را برای صدور مجوز به بخش خصوصی با هدف جذب سرمایه‌گذاری‌های کلان یادآور شده است. محمدرضا رضایی هم‌چنین گفته است: «نه تنها بخش خصوصی در این حوزه بلکه در تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام کشور نیز علاقمند به مشارکت نیست در حالی که ما ۶۰۰ هزار میلیارد تومان پروژه نیمه تمام در کشور داریم که باید این پروژه‌ها را با مشارکت بخش خصوصی به سرانجام برسانیم چرا که اعتبارات دولتی پاسخگوی تأمین منابع در این حوزه نیست.»
بررسی‌ها نشان می‌دهد مشکل اصلی نوسازی و بهسازی بافت‌های ناکارآمد، یعنی در اختیار گذاشتن زمین دولتی برای این طرح با مقاومت دستگاه‌های دولتی مواجه است. عباس آخوندی، وزیر سابق راه و شهرسازی ۱۹ آبان ماه۱۳۹۷ در مراسم تودیع خود گفته بود «ایده ارائه زمین دولتی برای بازآفرینی شهری ارائه شد که مایلم به شما بگویم تا کنون کل زمین دولتی که برای این منظور اختصاص یافته ۳۶ متر مربع بوده است.»
احتیاط سازندگان از ورود به شهرهای جدید
با این اوصاف، شهرهای جدید و شهرهای زیر ۲۵ هزار نفر که در زیرمجموعه بنیاد مسکن قرار دارد تنها گزینه‌های روی میز محمد اسلامی است. در خصوص بنیاد مسکن احتمالاً در صورت تأمین اعتبارات لازم، مشکل جدی وجود ندارد. اما ۱۷ شهر جدید فعال که برنامه اقدام ملی برای آنها تعریف شده به دلیل چالش‌هایی که با آن مواجه هستند هنوز به خروجی مطلوبی نرسیده‌اند. عدم پذیرش ریسک سرمایه‌گذاری با توجه به چشم‌انداز رکودی بازار مسکن، مهم‌ترین پاشنه آشیل برنامه تولید ۲۰۰ هزار واحد در شهرهای جدید است. با این‌که بر اساس آمار رشد جمعیت شهرهای جدید ۱۰ برابر دیگر شهرهای کشور است، اما به دلیل بی‌اقبالی به مسکن مهر و نبود تقاضا برای بسیاری از واحدها هنوز بخش خصوصی با در نظر گرفتن بازده سرمایه، برای ورود به طرح اقدام ملی متقاعد نشده است.
دبیر کانون انبوه‌سازان با بیان این‌که طی شش ماه گذشته تمرکز وزارت راه و شهرسازی به سازمان نظام مهندسی معطوف و از تولید و عرضه مسکن غفلت شده است می‌گوید: اساساً وظیفه‌ی دولت و وزارت راه و شهرسازی تولید مسکن نیست و این وظیفه را در همه دنیا بخش خصوصی بر عهده می‌گیرد. تنها تشکل بخش خصوصی کشور هم که انبوه‌سازان هستند از اقدام ملی هیچ اطلاعی ندارند. اساساً تمام صحبت‌هایی که می‌شود بدون مشورت با بخش خصوصی و مشورت با بازیگران اصلی صنعت ساختمان صورت می‌گیرد.
فرشید پور حاجت بیان می‌کند: در شش ماه اخیر به کرات موضوع تولید و عرضه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی را شنیده‌ایم ولی هیچ برنامه مشخص اجرایی حتی روی برگه نمی‌آید. از سوی دیگر بخشنامه‌ها و مکانیزم‌های خلق‌الساعه که اصولاً باید مراتب قانونی را طی کند ارائه می‌شود. در حالی که هر طرح و ایده باید توسط کارشناسان چکش‌کاری شود و در مجلس شورای اسلامی مورد بحث قرار گیرد.
وی با بیان این‌که به اذعان نمایندگان مجلس و مسئولان با کسری چهار میلیونی مسکن در کشور مواجهیم، گفت: زنگ خطر برای گرانی مسکن به صدا درآمده اما می‌بینیم که اولویت بعضی از آقایان به موضوعات فرعی همچون بخشنامه خدمات مهندسی مربوط می‌شود. عرضه مسکن کاهش یافته و طبیعتاً هر کالایی دچار کمبود شود با افزایش قیمت مواجه می‌شود. ما هیچ برنامه‌ای برای این منظور ندیدیم و به عنوان بخش خصوصی از مجلس هم این گلایه را داریم که فرصت طلایی پنج شش ساله برای تقویت حوزه تولید مسکن از دست رفت.
پور حاجت خاطرنشان کرد: زمانی که مسکن مهر آغاز شد بعد از دو سال هیچ حرکت مثبتی نداشت تا این‌که از کانون انبوه‌سازان دعوت به عمل آمد. پس از حضور سازندگان، مسکن مهر رونق گرفت و به شکل کاملاً تخصصی به تولید انبوه رسید. اما در خصوص ۴۰۰ هزار واحد، اقدام عملی از سوی دولت مشاهده نمی‌شود. سوال کلیدی این است که چه کسی قرار است این واحدها را بسازد؟
