با مصوبه اخیر هیئت وزیران برای کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن در بافت های فرسوده، افزایش مدت سپرده گذاری در این بافت ها و تعیین وام مشارکت مدنی برای ساخت و نیز ودیعه مسکن، می شود گفت طرح بازآفرینی شهری به عنوان اصلی ترین طرح دولت در بخش مسکن که بهمن سال گذشته کلید خورد، یک گام دیگر به اجرا نزدیک شد.
طبق اظهارات قبلی آخوندی، وزیر راه هم اینک حدود 19 میلیون نفر در کشور در 2 هزار و 700 محله در بافت های فرسوده زندگی می کنند که می توان با فعال سازی بخش ساخت و ساز، عملاً فاز خروج غیر تورمی از رکود مسکن را در این بخش کلید زد. ظاهراً برنامه ریزی اولیه در این زمینه بر این اساس بوده است که سالیانه صد هزار واحد مسکونی در قالب این طرح ساخته شود و با توجه به لزوم تخصیص اعتبارات، هم اینک قرار است در صورت موافقت های قانونی از جمله مجلس، یک میلیارد دلار از صندوق توسعه ملی برای اجرای این طرح اختصاص یابد.
به نظر می رسد جزئیات این طرح در مرحله اجرا بسیار گسترده تر از طرح های قبلی مسکن است که در سال های گذشته شاهد آن بوده ایم. طبق آن چه تاکنون منتشر شده، قرار است با تعریف نقش برای توسعه گران شهری و با مشارکت ساکنان بافت های فرسوده، برای ساکنان وام های مشارکت مدنی پرداخت شود. همچنین وام قرض الحسنه ای بابت ودیعه اجاره مسکن به این ساکنان پرداخت خواهد شد تا آن ها بتوانند در دوره ساخت، مسکن دیگری را اجاره کنند.
جدای از مزیت های اساسی بازآفرینی بافت های فرسوده، یکی از نقاط قوت این طرح، به نظر می رسد پرهیز دولت از ورود مستقیم به صنعت ساخت و ساز باشد. کاری که در دولت نهم و دهم صورت نگرفت و با تخصیص یک خط اعتباری مستقل، 45 هزار میلیارد تومان پول پر قدرت به اقتصاد تزریق و در نهایت موجب مسائل بعدی از جمله افزایش نقدینگی، تورم و ... شد.
از سوی دیگر در این طرح، توجه به نهادسازی کلان برای ساخت و ساز و تعریف نقش برای توسعه گرها، ضروری است. توسعه گرها به گروه هایی گفته می شود که واسطه حاکمیت و مردم برای توسعه و عمران هستند. در این طرح سازندگان مسکن به عنوان توسعه گر مطرح هستند. توسعه گرها در این طرح باید نه آن قدر خرد باشند که نظارت بر آن ها مشکل باشد و نه آن قدر کلان که بوروکراسی جداگانه و عریض و طویلی را بطلبند. در واقع توسعه گرها ورای این که مجری باشند، سرمایه گذار نیز هستند و این موضوع، منجر به همسویی منافع خرد آن ها با منافع حاصل از توسعه مناطق بافت فرسوده خواهد شد.
همچنین آشکارسازی تقاضای پنهان مسکن در مناطق بافت فرسوده و پاسخ همزمان به این تقاضا، از دیگر نقاط مثبتی است که این طرح آن را هدف گرفته است. بدیهی است که هزینه های بالای ساخت و ساز، ساکنان مناطق بافت های فرسوده را ممکن است از نوسازی واحدهای مسکونی خود منصرف کرده باشد یا این که تقاضای آن ها برای ساخت و ساز را به تعویق انداخته باشد، اما با اجرای این طرح، فرصت برای پاسخ به این تقاضا ضمن اجرای یک طرح کلان، فراهم خواهد شد.
با این حال اولین مسئله ای که در برابر اجرای این طرح با افق گسترده مطرح می شود، هماهنگی بین نهادهای مختلف تعریف شده در این طرح از جمله بانک ها، توسعه گرها، شهرداری ها و دیگر بازیگران مطرح خواهد بود.
به عبارت دیگر این مسئله محل تامل است که در کنار مزایای غیر قابل انکار اجرای این طرح، دولت با چه توان اجرایی و هماهنگی به سراغ این طرح خواهد رفت؟ کارنامه چند سال اخیر دولت که در آن تعلل در اتمام و تکمیل مسکن مهر از یک سو و نافرجام ماندن طرح های دیگر فعال مسکنی از جمله مسکن اجتماعی وجود دارد، ریسک عمده ای بر سر موفقیت دولت در اجرای این طرح است.
از منظر خرد، موضوع ترغیب ساکنان بافت های فرسوده درباره ورود به این طرح، محل تامل دیگری است. قطعاً بخش قابل توجهی از ساکنان این مناطق را اقشار ضعیف و محروم تشکیل می دهند،در صورتی که این اقشار با توجه به وضع معیشتی خود، امکان مشارکت در این طرح را نداشته باشند، موفقیت این طرح دچار خدشه خواهد شد. مشکل تامین هزینه اجاره موقت علاوه بر وام قرض الحسنه و نیز تامین سرمایه مازاد بر وام مشارکت مدنی برای سرمایه گذاری در ساخت واحد مسکونی، مواردی است که به نظر می رسد مشارکت این اقشار را در طرح ضعیف خواهد کرد.
موضوع دیگر مربوط به بحث برداشت یک میلیارد دلار از منابع صندوق توسعه ملی برای اجرای این طرح است. اساساً به نظر می رسد این اقدام با فلسفه وجودی این صندوق برای جداسازی بودجه دولت از نفت در تعارض است. چرا که قرار بر این بوده است که این صندوق تبدیل به قلک طرح های عمرانی دولت نشود. همچنین در خصوص اثرات تورمی تبدیل ریالی منابع این صندوق، هنوز به طور دقیق نمی توان حدس زد این تصمیم چگونه با سیاست گذاری صورت گرفته مبنی بر خروج غیر تورمی مسکن از رکود سازگار خواهد بود.
در مجموع به نظر می رسد در شرایطی که با فقر طرح های مداخله ای دولت در حوزه مسکن مواجه هستیم، اجرای این طرح ولو با سرعت ابتدایی کم اما با مبنای درست، می تواند سرمنشأ تحولات بزرگ تر در سال های آینده باشد. مشروط بر این که دولت لااقل در اجرای این طرح، اقدام جدی و فراتر از سیاست های پیشین را که محدود بر افزایش وام بود، صورت دهد.
محمد حقگو
