وقايع اخير در دو بازار سكه و ارز علاوه بر اينكه توانسته مسير قديمي سرمايهگذاريهاي سودخواه در بازار خريد املاك را كمتردد كند، خريدهاي مصرفي مسكن را نيز تحت تاثير قرار داده؛

به طوری که طرف تقاضا در این بازار هم‌اکنون ترجیح می‌دهد نقدینگی اندک خود را - که آنچنان برای صاحب‌خانه شدن کفایت نمی‌کند - از طریق به کارگیری در دو بازار جذاب‌تر، به پول «پرقدرت» برای خرید واحدمسکونی تبدیل کند.
تصمیم تازه طرف تقاضای مسکن مبنی بر «انصراف موقتی از خرید آپارتمان و ورود به بازار‌های موازی» اگر چه با منطق اقتصادی به دلیل رشد تدریجی قیمت مسکن سازگاری ندارد، اما از آنجا که انصراف‌دهندگان، همزمان اقدام به پیش‌خرید واحدمسکونی می‌کنند، ریسک رشد قیمت مسکن را برای خود پوشش می‌دهند و در عین حال فرصت پیدا می‌کنند از سود سایر بازارها بهره‌مند شوند.

برخلاف تصور رایج در بازار املاک که همواره، خرید ملک را بهترین و پربازده‌ترین کالا برای سرمایه‌گذاری قلمداد می‌کند، مقایسه دوره ۵ساله نوسان قیمت در سه بازار ملک، سکه و ارز نشان می‌دهد: رتبه اول بیشترین سوددهی، نصیب سکه شده و املاک مسکونی در رتبه آخر این بررسی قرار دارد. هر چند کارشناسان اقتصاد مسکن، سود سرمایه‌گذاری در بازار سکه را در بلندمدت، بالاتر از بازار مسکن توصیف می‌کنند، اما طی ۵ سال اخیر و به خصوص در نیمه اول امسال، «سکه» حتی در کوتاه‌مدت نیز به طرفداران خود سود فوق‌العاده بیشتری –در مقایسه با خریداران مسکن - تقسیم کرده است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» سال۸۶(سال اوج تاریخی قیمت مسکن) را باید نقطه پایانی جذابیت در بازار املاک عنوان کرد؛ به طوری که یک‌سال پس از آن، «سکه» که تا پیش از این کم‌بازده‌تر از «ملک» بود، جانشین مسکن شد و این جایگزینی تا هم‌اکنون نیز ادامه‌دار بوده است. در سال۸۶ که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران ۶/۸۱ درصد افزایش پیدا کرد، قیمت سکه رشد ۸/۱۹ درصدی را تجربه کرد. اما یک‌سال بعد، رشد قیمت هر دو به هم نزدیک شد؛ طوری که نرخ رشد قیمت مسکن به عدد ۶/۲۲ درصد رسید و نرخ رشد ارزش سکه نیز مشابه سال قبل، این بار عدد ۲/۱۹ درصد را ثبت کرد.

اما در سال ۸۸ که بازار مسکن برای اولین‌بار در طول ۱۵سال گذشته، با افت شدید قیمت در حد ۱۷ درصد مواجه شد، بازار سکه با شتاب بیشتری کماکان به رشد ادامه داد؛ طوری که در این سال، نرخ رشد قیمت خرید‌وفروش سکه عدد ۷/۳۱ درصد را تجربه کرد. در سال بعد، مسکن نرخ رشد منفی سال قبل را این بار با رشد مثبت ۹/۹ درصدی تا حدودی جبران کرد؛ اما دوباره در بازار سکه، سود حاصل از فروش سکه‌های خریداری‌شده سال قبل، بازدهی ۹/۴۱ درصدی را به صاحبان خود ارائه کرد. اکنون و در ماه‌های گذشته از سال جاری نیز اگر چه قیمت‌ها در بازار مسکن شهر تهران رشد قابل ملاحظه‌ای نسبت به سال‌های قبل پیدا کرده، اما در مقابل جهش قیمت سکه طی این مدت، چشمگیر نبوده است.

گزارش «دنیای‌اقتصاد» از نتایج مقایسه بازارهای سکه و ارز و مسکن در ۵ سال اخیر حاکی است: متوسط نرخ رشد قیمت این سه کالا در این مدت به ترتیب ۳۴ درصد، ۴/۱۱ درصد و ۲۳ درصد بوده است. همچنین در حال حاضر ارزش آپارتمان‌های مسکونی در پایتخت نسبت به سال۸۶ معادل ۲۵ درصد افزایش پیدا کرده، در حالی که ارزش معاملاتی سکه و ارز به ترتیب ۲۴۸ درصد و ۶۳ درصد رشد کرده است. این اعداد نشان می‌دهد بازار مسکن در دوره‌ بعد از جهش تاریخی، توان رقابت با دو بازار سکه و ارز را از دست داده است.

به این ترتیب، در این فضا چه آنهایی که از ۵سال پیش تاکنون، از سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به سمت بازار ارز و طلا تغییر فاز داده‌اند و چه آنهایی که در هر کدام از سال‌های بعد از ۸۶ به این طرف، دست به تغییر از مسیر سرمایه‌گذاری ملکی زده‌اند، «برنده‌مطلق» به حساب می‌آیند که البته انصراف‌دهندگان قدیمی‌تر به مراتب بیشتر از انصراف‌دهندگان یکی دو سال اخیر کسب سود کرده‌اند. علت اینکه به سرمایه‌گذاران بازار طلا «برنده‌مطلق» اطلاق می‌شود، مقایسه نرخ رشد قیمت مسکن و سکه با نرخ تورم است.
در طول ۵ سال اخیر، نرخ رشد قیمت مسکن همواره کمتر از نرخ تورم بوده است که این یعنی افت ارزش واقعی املاک مسکونی در مقایسه با رشد قیمت سایر کالاها و خدمات. این در حالی است که سود سالانه خرید‌وفروش سکه در این مدت بین دو تا سه برابر نرخ تورم برآورد می‌شود.
در مورد بازار ارز نیز، دلار تحت کنترل دولت از سال۸۶ تا پایان سال۸۸ بین ۴/۱ درصد تا ۵/۳ درصد دچار افزایش قیمت شد که سال۸۹ نرخ رشد آن به ۱۰ درصد و در نیمه اول امسال ۳۹ درصد افزایش پیدا کرد. همچنین ارزش دلار آمریکا در حال حاضر نسبت به سال۸۶ حدود ۶۳ درصد افزایش پیدا کرده است.

چشم‌انداز سه بازار تا پایان سال
آیا رکورد بی‌سابقه‌ای که در دو ماه اخیر صعود قیمت سکه و ارز در بازار به نمایش گذاشت، با اعداد تازه‌تر تکرار می‌شود؟
آیا افزایش دورموتور قیمت مسکن در ماه‌های میانی سال جاری را که از میانگین سال۸۹ نیز بیشتر شده، باید نشانه‌ای از آغاز رقابت دوباره این بازار با دو بازار دیگر پس از ۵ سال، تعبیر کرد؟
کارشناسان اقتصاد مسکن در پاسخ به این دو پرسش معتقدند: ارز و طلا تا اوایل سال آینده در وضعیت کنونی باقی می‌مانند و برای بازار مسکن نیز حداقل طی این مدت، اتفاق جهش‌گونه‌ پیش نمی‌‌آید. یک مقام سابق وزارت مسکن در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: مقایسه بلند‌مدت مثلا ۱۵ ساله این سه بازار نشان می‌دهد در مجموع قیمت سکه و طلا رشدی بالاتر از قیمت مسکن دارد؛ اما در دوره اخیر شدت رشد سکه بیشتر شده است. سکه از دو پارامتر بازار جهانی طلا و نرخ ارز و همچنین از نرخ تورم داخلی تاثیر می‌گیرد؛ در حالی که بازار مسکن از دو پارامتر اول معاف است و فقط با نرخ تورم رابطه دارد. این کارشناس اقتصاد مسکن درباره علت وضعیت خاص بازار سکه تصریح کرد: طی دو سال اخیر نقدینگی و تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن مهار شده و در مقابل، سرمایه‌گذاری‌ها، بیشتر به سمت کالاهای با نقدشوندگی بالاتر و قابلیت جابه‌جایی راحت حرکت کرده است. وی همچنین گفت: حداقل تا اردیبهشت سال آینده به دلیل بحران جهانی اقتصاد، مزیت نسبی با سکه است؛ اما در مورد بازار ارز، چون بازار توسط دولت کنترل‌شده است، معاملات آزاد خیلی روی آن انجام نمی‌گیرد.

این مقام سابق در وزارت مسکن درباره بازار مسکن نیز پیش‌بینی کرد: در یک فصل آتی، معاملات مسکن گرم‌تر می‌شود؛ اما عمق نخواهد داشت و در عین حال نمی‌تواند باعثافزایش جهش‌وار قیمت شود. همچنین بیت‌ا… ستاریان نیز در تحلیلی مشابه با اشاره به اینکه قیمت سکه تا زمانی که نرخ ارز به قیمت واقعی خود برسد، بدون توجه به شاخص‌های دیگر، افزایش پیدا می‌کند، گفت: نقدینگی در حال حاضر در این دو بازار جمع شده؛ اما بعد از تثبیت سکه و ارز، بازار مسکن ممکن است جاذب سرمایه‌گذاری‌ها شود.