شکست مسکن اجتماعی بدون تعاونی‌ها

 مسکن اجتماعی چند سالی است که پس از آغاز دولت یازدهم به عنوان جدیدترین نسخه تامین مسکن برای قشر ضعیف و کم‌درآمد در کشور به‌طورجدی مورد توجه قرار گرفته است. اصل ماجرای مسکن اجتماعی نیازمند توجه به چند حقیقت اجتماعی و اقتصادی موجود در کشور است. این حقیقت که اجاره‌بها بخش عمده‌یی از سبد معیشت خانوار اجاره‌نشین را در کشور ما اشغال کرده و اینکه دو دهک اول جامعه ما با کمترین درآمد، توان پس‌انداز و تامین وجوه مورد نیاز برای خانه‌دار شدن را ندارند، از سوی دیگر در مسکن مهر با توجه به مشکلاتی که این طرح در اجرا با آن مواجه شد از قبیل بحث تملک زمین 99ساله، دوری از بافت اصلی شهرها، مشکلات اجرایی به دلیل صلاحیت نداشتن و بعضا سودجویی سازندگان، نبود زیرساخت‌های لازم شهری، ناهنجاری‌های فرهنگی به دلیل عدم توزیع مناسب اقشار و... منجر به هدر رفت منابع عظیم مالی و تبعات شدید اقتصادی شد و دولت را بر آن داشت تا با ارائه طرحی جدید و اصلاح‌شده چتر حمایتی خود را بر سر اقشار کم‌درآمد بگستراند.

طرح مسکن اجتماعی در بسیاری از کشورهای غربی و شرقی از سال‌های دور با شروع انقلاب صنعتی در قرن 19میلادی و افزایش فزاینده جمعیت شهری با هدف تامین مسکن برای افراد کم‌درآمد و معلولان و کاهش نابرابری‌ها در اجتماع به‌ویژه در بخش مسکن توسط دولت‌ها، سازمان‌های خیریه و مردم‌نهاد اجرا شده است. بنا به روایتی نخستین طرح مسکن اجتماعی در دهه 1890 در لندن اجرا شد.

 هدف؛ ساخت یا اجاره؟

در این رابطه ایمان رفیعی، عضو هیات‌مدیره مسکن مهر استان سمنان بابیان اینکه یکی از نمونه‌های ساده و کوچک‌مقیاس مسکن اجتماعی که در ایران بانام «خانه‌های سازمانی» شناخته می‌شود، گفت: این خانه‌ها توسط سازمان‌ها و برخی بنگاه‌های اقتصادی دولتی و خصوصی برای تامین مسکن برخی کارمندان خود اجرا می‌شود که نهادهای مذکور اقدام به ساخت و واگذاری مسکن به‌صورت واگذاری مدت‌دار یا اجاره به‌شرط تملیک می‌کنند.

رفیعی گفت: در طرح مذکور نهاد سازنده مسکن با واگذاری مدت‌دار مسکن به متقاضیان، با حذف هزینه مسکن از سبد خانوار شانس پس‌انداز منابع مالی و تهیه مسکن را برای آنها فراهم می‌کند.

وی گفت: در کشور ما طرح مسکن اجتماعی با اصلاح اشکالات طرح‌های اجراشده قبلی و قابلیت اجرای فراگیر برای جامعه هدف از سال 1394 عملا آغاز شد. مجریان اصلی این طرح در ایران وزارت راه و شهرسازی، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، بنیاد مسکن و با مشارکت شهرداری‌ها هستند که با هدف‌گذاری ساخت سالانه 125 تا 150هزار واحد مسکونی به مدت 6سال (750هزار واحد) اجرا می‌شود.

وی افزود: محل اجرای این طرح‌ها در بافت اصلی شهرها با اولویت بافت‌های فرسوده است که همزمان دو هدف قرارگیری در بخش اصلی شهرها و احیای بافت‌های فرسوده شهری را دنبال می‌کند که مشکلات ناشی از عدم تامین زیرساخت‌های شهری و فرهنگی که بخش عمده‌یی از مشکلات مسکن مهر محسوب می‌شدند را مرتفع می‌کند.

رفیعی در مورد روش‌های تامین مالی مسکن اجتماعی یادآور شد: با توجه به اینکه منابع مالی توزیع‌شده در طرح مسکن مهر بعضا به عنوان یکی از عوامل اصلی ایجاد تورم لجام‌گسیخته و سپس رکود در کشور مطرح شده است، از این رو، دولت یازدهم برای جلوگیری از تکرار تبعات ناشی از اجرای این طرح منابع مالی متنوعی با حداقل آثار تورمی پیش‌بینی کرده که شامل «یارانه‌های مسکن»، «مابه‌التفاوت نرخ تسهیلات»، «منابع داخلی وزارت‌های راه و شهرسازی و تعاون، کار و رفاه اجتماعی»، «تسهیلات بانکی»، «آورده متقاضیان» و «خیران مسکن‌ساز» است.

وی در خصوص جامعه هدف نیز گفت: جامعه هدف اجرای طرح مسکن مهر معلولان، سالمندان، خانوارهای بی‌سرپرست و زوج‌های فاقد مسکن بود که توسط نهادهای حمایتی شامل کمیته امداد امام خمینی (ره)، بهزیستی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی شناسایی و معرفی شدند؛ اما در طرح مسکن اجتماعی، فقط هدف دولت ساخت مسکن برای افراد مذکور نیست، بلکه دولت در قالب پرداخت یارانه اجاره‌بها نیز به عنوان یکی از روش‌های کم کردن سهم تامین مسکن در سبد خانوار نقش بسزایی ایفا می‌کند.

عضو هیات‌مدیره مسکن مهر استان سمنان در این خصوص افزود: فارغ از همه طرح‌ها و برنامه‌های به‌ظاهر جامع‌ و مانعی که طی سال‌های پس از انقلاب برای حل بحران مسکن افراد هدف توسط دولت‌ها تعریف شده اما نتایج به دست آمده در عمل باهدف اولیه آن فاصله معناداری داشته است و به نظر می‌رسد دولت می‌بایست به‌صورت جدی‌تری سهم حدود 30درصدی بازار مسکن در اقتصاد کشور و نقش بسزای این لنگر اقتصادی را در تامین آرامش بازار سرمایه موردتوجه قرارداد.

این کارشناس ارشد مدیریت اجرایی گفت: تبیین استراتژی دقیق و مبتنی بر واقعیات و شرایط اقتصادی جامعه و کشور و پایش دقیق و مستمر طرح‌های در حال اجرا می‌تواند فاصله اهداف اولیه و نتایج را به حداقل برساند.

 نقش تعاونی‌ها

مدیرعامل اتحادیه سراسری تعاونی‌های مسکن کارکنان دولت با بیان این مطلب که مسکن اجتماعی در حال تبدیل به یک شو تبلیغاتی است گفت: به‌جای اینکه دولت صرفا با استمداد از بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به‌دنبال رسیدن به این آرمان باشد، باید از تعاونی‌ها که ید طولانی در به ثمر رسیدن اهداف بزرگ نظام در تمام عرصه‌ها بودند، بیشتر بهره‌مند شود.

اسماعیل خاک‌فرجی گفت: قطعا برای اجرای موفقیت‌آمیز این طرح یا پروژه بنیاد مسکن به تنهایی با کوهی از هزینه‌ها بالا نمی‌تواند در به ثمر رسیدن این مهم موفق عمل کند. متاسفانه در طرح مسکن اجتماعی جایگاه مهم تعاونی‌ها نادیده گرفته شده و در این خصوص پاسخ دقیقی ارائه نشده است.

وی با بیان اینکه بانک‌ها تاکنون حرف اول در تامین مالی مسکن ایفا می‌کردند، گفت: به دلیل شاخص‌های کلان اقتصادی در حال حاضر بانک‌ها برای ارائه تسهیلات به اقشار ضعیف بدون ضامن و طولانی مدت گامی برنمی‌دارند. به همین دلیل، این بخش نیازمند نهاد توسعه‌یی بدون چشم داشت سود و بروکراسی‌های سنگین اداره است.

خاک‌فرجی گفت: ارائه مسکن اجتماعی با حضور تعاونی‌ها می‌تواند بار مسوولیت را از دوش وزارت خانه بردارد. مسکن اجتماعی نیازمند هم‌افزایی همه‌جانبه است.

 راهکاری مناسب برای کنترل اجاره‌بها

در همین حال احمد اوغلی، کارشناس مسکن با بیان اینکه مسکن اجتماعی در کشورهای اروپایی معادل تولید ثروت و توسعه است، گفت: کشورهای اروپایی با ایجاد «نظام استیجاری ارزان» تحت مالکیت بخش‌های غیر انتفاعی توانسته‌اند برد- برد دوطرفه ایجاد کنند؛ یعنی هم گروه‌های کم‌درآمد به خانه‌شان رسیدند، هم بخش‌های غیر انتفاعی به پول خود دست یافتند.

احمد اوغلی گفت: درکشور‌های مختلف حدود 30درصد نیاز مسکن از طریق مسکن اجتماعی برآورده می‌شود. وی با بیان اینکه این طرح با وجود کاستی‌های متعدد یکی از موفق‌ترین پروژه‌های کشورهای اروپایی است، اظهار کرد: این کشورها از این طریق توانسته‌اند جز کنترل بازار اجاره از سوداگری و ارزش افزوده زمین جلوگیری کنند.

این کارشناس مسکن با بیان اینکه مسکن اجتماعی در کشورهایی مانند هلند و فرانسه جدای از مباحث بالا توانسته در توسعه متراکم شهری موثر باشند. وی در این خصوص توضیح داد: این کشورها با استفاده از الگوهای مطلوب معماری توانسته‌اند یک نوع زندگی غیرتجملی مناسبی را برای اقشار کم درآمد مهیا کنند تا این اقشار مانند ساکنان مسکن مهر ایران سر در گریبان و مورد خفت قرار نگیرند.

احمد اوغلی ادامه داد: این طرح در کانادا، استرالیا و همچنین سنگاپور و مالزی شکل عمده‌یی از تصرف مسکن محسوب می‌شود. این کارشناس مسکن در خاتمه گفت: این طرح جدا از مشکلاتی که دارد، می‌تواند به‌نوعی طرح موفق ارزیابی شود البته اجرای آن نیازمند مشارکت سازمان‌های متعدد است تا بتواند تمام چالش‌های مسکن مهر را پوشانده و نوعی اصالت و هویت را نصیب اقشار کم‌درآمد جامعه کند تا آنها احساس نابرابری کمتری نسبت به دیگر اقشار جامعه داشته باشند.