خانه‌دار شدن برای قشر وسیعی از ایرانی‌ها اگر زمانی هدفی برای آینده نه‌چندان دور بود در سال‌های اخیر به آرزویی دور دست تبدیل شده است. به عبارت دیگر بعد از یک دوره رشد هیجانی قیمتها، رونق در این بازار جای خود را به رکود داد هرچند این رکود هم دلیلی برای افت قیمتها نشد. به این ترتیب بازار مسکن مدت‌هاست که به تک‌خریدارها قناعت کرده و صف تقاضا به خاطره‌ها پیوسته است. در سوی دیگر فروشنده‌ها هم یا به امید رشد قیمتها ترجیح می‌دهند فعلا منتظر بمانند یا اگر عجله‌ای هم برای تبدیل کردن ملک‌شان به پول نقد دارند، مشتری پیدا نمی‌کنند.
سری که به بنگاه‌های املاک بزنید مشاوران این بنگاه‌ها لیست مفصل و بلندبالایی دارند از فروشنده‌هایی که در انتظار مشتری هستند اما این انتظار ممکن است ماه‌ها ادامه داشته باشند. اگر هم خریدار باشید نخستین سوال مشاوران املاک این خواهد بود؛ نمی‌توانید بودجه خریدتان را بالا ببرید؟
نتیجه اینکه فعلا عمده خریدارها بودجه محدود دارند و امیدوار افت قیمتها هستند، فروشنده‌ها هم حاضر به عقب‌نشینی نمی‌شوند به این امید که به‌زودی رونق به بازار برخواهد گشت.
در این میان آمار بانک مرکزی هم حکایت از افزایش تعداد و حجم معاملات در ماه‌های سپری شده از سال را می‌دهد که البته باتوجه به فصل خرید بهار و تابستان شاید چندان عجیب به نظر نرسد.
اما آیا واقعا بازار مسکن بعد از مدت‌ها در آستانه فصل رونق قرار گرفته، یعنی تقاضا برای خرید افزایش یافته یا فروشنده‌ها کمی از مواضع‌شان عقب‌نشینی کرده‌اند؟
همه به‌دنبال خانه
جدا از داستان خرید و فروش‌ها، بازار اجاره و رهن هم این روزها پرخبر شده، کاهش نرخ سود بانکی بسیاری از صاحبخانه‌ها را به صرافت کاهش مبلغ رهن و افزایش اجاره ماهانه انداخته و دردسری جدید برای اجاره‌نشین‌ها ایجاد کرده است. این در حالی است که با یک حساب سرانگشتی کاهش نرخ سود باید به کاهش اجاره معادل هر یک میلیون ریال رهن منجر شود.
با این اوصاف پیش‌بینی روزهای آینده بازار مسکن فعلا به دغدغه بسیاری از مردم تبدیل شده و معلوم هم نیست این راه دقیقا به کجا می‌رود.
حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک امیدوار است نیمه دوم امسال و حداکثر سال آینده سایه رکود از بازار مسکن کم شود هرچند که در بازار اجاره هم احتمالا سیر تحولات دست‌کم برای مستاجرها خوش‌آیند نخواهد بود.
او معتقد است فرمول ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه در ازای تبدیل یک میلیون تومان رهن بین مردم تبدیل به عرف شده و به این زودی‌ها با بخشنامه و آیین‌نامه هم تغییر نمی‌کند چون اولا این فرضیه که موجران مبالغ قرض‌الحسنه که از مستاجران دریافت می‌کنند را به بانک می‌سپردند چندان قابل اثبات نیست و ثانیا هر نوع تغییر باید در زمان مقتضی انجام شود.
اثر کاهش نرخ سود سال دیگر به بازار مسکن می‌رسد
به گفته او؛ آمارها طی ۵۰ سال گذشته نشان می‌دهد کسانی که می‌خواستند اجاره‌بها بگیرند؛ یا رویکرد درآمدزایی داشتند یا برای تامین معاش این کار را می‌کردند. بنابراین تمایل موجران به دریافت اجاره بیشتر از دریافت پول پیش بود که طی چند سال اخیر محاسبه سود بانکی در قراردادهای اجاره مطرح شده و قبلا چنین رفتاری دیده نمی‌شد. در سوی دیگر کسانی که خانه‌های‌شان را رهن می‌دهند و پول پیش می‌گیرند عمدتا افرادی هستند که پول‌شان برای خرید خانه کم است بنابراین بخشی از ثمن معامله را از طریق دریافت رهن تامین می‌کنند. اما اینکه مالکی خانه‌اش را رهن بدهد و پول آن را به بانک بگذارد و سودش را بگیرد آنقدر انگشت‌شمار و محدود است که اصلا نمی‌تواند به‌عنوان یک معیار و مصداق برای رشد اجاره‌بها در نظر گرفته شود.
عقبایی می‌گوید: باتوجه به ماهیت مقاوم بودن بازار مسکن، تاثیر تحرکات سایر بخش‌های اقتصادی همچون سود بانکی در بازار اجاره، بلندمدت است و حداقل یک سال زمان می‌برد تا اثرگذاری کاهش سود بانکی را در بازار مسکن لمس کنیم بنابراین تا قبل از اینکه این تاثیر را ببینیم نباید تصمیم عجولانه بگیریم. نکته دیگر اینکه کاهش نرخ سود بانکی با زمان اصلی نقل و انتقال مستاجران مصادف شده و همین امر حساسیت‌ها در این خصوص را افزایش داده به عبارت دیگر شاید اگر کاهش نرخ سود در نیمه دوم سال اتفاق می‌افتاد به این میزان در بازار مسکن حساسیت ایجاد نمی‌شد و برای مستاجران و مالکان دغدغه به‌وجود نمی‌آورد.
با وجود همه آنچه گفته شد دست‌کم وزارت راه و شهرسازی به آینده این بازار اعم از فروش و اجاره امیدوار است.
رونق برمی‌گردد
حامد مظاهریان، معاون این وزارتخانه می‌گوید قیمت مسکن نسبت به سه سال قبل ۳۰درصد کاهش یافته ضمن اینکه انتظار می‌رود بازار مسکن به‌تدریج و بدون اینکه شوک ناگهانی به بازار وارد شود، رونق یابد.
به گفته او؛ کسانی که پول‌های خود را در بانک برای پس‌انداز گذاشته بودند با کاهش نرخ سود بانکی به فکر سرمایه‌گذاری در حوزه‌های دیگر افتاده‌اند. این در حالی است که قیمت مسکن نسبت به چند ماه قبل از افزایش ۵درصدی برخوردار بوده اما همین افزایش ۵درصدی قیمت مسکن، پایین‌تر از نرخ تورم است.
مظاهریان در خصوص احتساب یک میلیون معادل ۳۰ هزار تومان در موضوع اجاره‌بها هم می‌گوید که این وزارتخانه اعتقادی به برخورد تعزیراتی با بازار مسکن ندارد ضمن اینکه امکان اینکه تک‌تک قراردادها بررسی شود وجود ندارد، به این ترتیب تا زمانی که صاحبخانه‌ها کاهش نرخ سود را به رسمیت نشناسند، کاهش احتساب نرخ اجاره‌بها براساس یک میلیون معادل ۳۰ هزار تومان عملی نخواهد شد.
به این ترتیب کماکان ریش و قیچی در بازار مسکن دست صاحبخانه‌هاست، چه آنها که فروشنده هستند و چه آنها که قصد اجاره دادن دارند.
کاهش قدرت خرید، تقاضا برای اجاره را افزایش داد
حسن محتشم، رییس انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران هم معتقد است که کاهش نرخ سود بانکی فعلا ارتباط معناداری با نرخ اجاره‌بها ندارد ضمن اینکه تعیین نرخ اجاره‌بها در اختیار دولت نیست و تابع اقتصاد آزاد یعنی عرضه و تقاضاست.
او در گفت‌وگو با «امید ایرانیان» تاکید کرد: باتوجه به حاکمیت رکود در معاملات مسکن که حاکی از کاهش قدرت خرید مردم است، تقاضا برای اجاره‌نشینی افزایش می‌یابد و افزایش تقاضا برای تامین مسکن از طریق اجاره به‌طور طبیعی افزایش نرخ اجاره‌بهای را به‌دنبال دارد.
رییس انجمن انبوه‌سازان استان تهران با بیان اینکه باتوجه به آمارها سالانه 850 هزار ازدواج به ثبت می‌رسد که میزان مسکن تولید شده به هیچ‌وجه تکافوی این نیاز را نخواهد داشت، گفت: ازاین‌رو این افراد برای پاسخگویی به نیاز خود به اجاره‌نشینی روی می‌آورند و همین امر افزایش اجاره‌بهای مسکن را به‌دنبال دارد.
این کارشناس بازار مسکن یادآور شد: فرمول کاهش 30 هزار تومان اجاره ماهانه در ازای تبدیل یک میلیون تومان رهن باتوجه به قیمت ملک در بازار برای مالک توجیه اقتصادی ندارد. بنابراین در بهترین حالت ممکن است مالک و مستاجر به این توافق برسند که نرخ اجاره‌بها را باتوجه به کاهش نرخ سود 3درصدی، 3درصد در بازار کاهش دهند.
او با بیان اینکه بازار مسکن چهارمین سال دوره رکود خود را سپری می‌کند، ادامه داد: باتوجه به لغو تحریم‌ها و مراودات صورت گرفته بین ایران با سایر کشورها، تا اواخر امسال شاهد رونق در بازار مسکن و به تبع آن شیب ملایم افزایش قیمتها خواهیم شد.
محتشم در بخش دیگری از اظهارات خود یادآور شد: همزمان با رونق در بازار مسکن در صورتی‌که دولت از هجوم سرمایه به بازار مسکن پیشگیری کند، شاهد سونامی افزایش قیمتها در بازار خواهیم بود به‌طوری‌که پیش‌بینی می‌شود قیمتها بالغ بر 50درصد در بازار افزایش پیدا کند.
وی یادآور شد: طی سه سال اخیر بازار مسکن در رکود به سر می‌برد و این رکود نیز همچنان ادامه دارد و بازار مسکن با انباشت کالا مواجه شده است، این موضوع باعث شده اشتغال نیز زیر سوال برود و بسیاری از نیروهای شاغل در این حوزه با بیکاری مواجه شده‌اند.
دولت نمی‌تواند بازار اجاره را کنترل کند
ایرج رهبر، عضو انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان کشور نیز در گفت‌وگو با «امید ایرانیان»، در خصوص کاهش دستوری نرخ اجاره‌بها متناسب با نرخ سود سپرده‌های بانکی در بازار مسکن اظهار داشت: باتوجه به اینکه نرخ اجاره‌بها در بازار مسکن متناسب با عرضه و تقاضا تعیین می‌شود، در نتیجه تعیین دستوری نرخ اجاره‌بها در بازار نمی‌تواند پاسخگو باشد.
وی با بیان اینکه مالک و مستاجر در مورد نرخ اجاره‌بها باید به توافق برسند، ادامه داد: به‌دلیل کاهش عرضه مسکن، موجران نرخ‌ها را متناسب با تقاضا در بازار افزایش می‌دهند.
عضو انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان کشور با بیان اینکه نرخ اجاره‌بها با رکود در بازار رابطه عکس دارد، ادامه داد: در صورتی‌که رونق به بازار مسکن بازگردد شاهد کاهش نرخ اجاره‌بها در بازار خواهیم بود.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به افزایش نرخ اجاره‌بها در بازار نیز یادآور شد: نرخ اجاره طی سال جاری میانگین بین 15 تا 20درصد در بازار افزایش یافته است. این در حالی است که موجران هر ساله براساس تقاضایی که در مناطق مختلف صورت می‌گیرد نسبت به افزایش نرخ اجاره‌بها در بازار اقدام می‌کنند.
وی افزوده است: فضای روانی که در حال حاضر در کشور و به‌‌ویژه در کلان‌شهرها وجود دارد خبر از گرانی مسکن در آینده می‌دهد و به همین دلیل مردم ترغیب به اجاره مسکن می‌شوند، زیرا تجربه نشان داده است که هر چه به تعطیلی مدارس نزدیک‌تر می‌شویم، اجاره مسکن نیز رشد صعودی قیمت را پشت سر می‌گذارد.
