اگر چند قدمی در خاطره های پدر و مادرها یا پدربزرگ و مادربزرگ هایتان عقب بروید به روزهایی می رسید که خانه ها حیاط بزرگ داشت و دور حیاط پر از اتاق هایی بود که بیشترشان زیر زمین هم داشتند. در بیشتر این خانه ها چند خانواده کنار هم زندگی می کردند. با گذشت زمان مردم به فکر استقلال افتادند و هر خانواده ای دلش می خواست زندگی مستقل داشته باشد. نتیجه اش هم شد خانه های یک یا دو طبقه به اصطلاح دربست. حالادیگر لازم نیست خیلی در خاطره ها عقب بروید. همه ما خانه های حیاط دار دوران کودکی مان را به خاطر داریم.
رشد جمعیت و گرایش بشر به شهرنشینی به تدریج کار را به جایی رساند که دیگر نه برای مردم، زندگی در خانه های مستقل با حیاط های بزرگ متعدد بود و نه برای زمین گنجاندن این همه جمعیت.
گرایش به آپارتمان سازی مثل یک ویروس مسری بین همه پخش شد و آپارتمان ها و مجتمع های مسکونی مثل قارچ در هر گوشه ای از شهر روییدند.
سال های اول بعضی ها با زندگی در آپارتمان، مخالف بودند و واحدهای کوچک در هم تنیده را شبیه قلک می دانستند ولی همه کسانی که عاشق حیاط و حوض و باغچه بودند بالاخره به جریان آپارتمان سازی تن دادند و حیاط های کودکی و جوانی شان، جایش را به آپارتمان های بلند سپرد.
دوباره رسیدیم به نقطه اول، زندگی در خانه های مستقل در بسیاری از محله ها معنایش را از دست داده و در هر ساختمان چند یا چندین خانواده زندگی می کنند. البته یک تفاوت اساسی وجود دارد. اتاق های کنار هم و دور تا دور یک حیاط بزرگ به واحدهای روی هم چیده شده تبدیل شده اند و زندگی افقی گسترده در سطح زمین به زندگی عمودی. این پروانه با همه پروانه ها فرق می کند. نه بال دارد و نه پرواز می کند. گرچه به خاک و آهن و آجر اجازه می دهد قد بکشند و سری به سینه پردود آسمان پایتخت بسپارند ولی پروانه ای برای پرواز نیست. اینجا سرزمین آپارتمان ها و ساختمان های متراکم است. پروانه ای هم اگر مانده پروانه ای است که از دل کاغذ بازی ها و با هزار دنگ و فنگ، پیله اش را باز می کند تا مجوز قد کشیدن دیوارها باشد. آپارتمان یا مجتمعی ساخته شود و هر طبقه ای یا واحدش محل سکونت خانواده ای باشد. گر چه قوانین ساخت و ساز برای ساختمان های مختلف- تجاری، اداری یا مسکونی تفاوتی ندارد و فقط نوع مجوز کاربری فرق می کند ولی شاید لازم باشد به قوانین ساخت آپارتمان های مسکونی توجه بیشتری شود چون محل زندگی به امکانات و دست کم آسایش بیشتری نیاز دارد.
به سراغ مهندس سیروس قوامی رئیس صدور پروانه در معاونت شهرسازی و معماری رفتیم تا حرفهایش را درباره قوانین صدور پروانه بشنویم شاید از آپارتمان ها هم حرفی به میان بیاید.
وی در خصوص اینکه اگر کسی بخواهد پروانه ساخت بگیرد چه مراحلی را باید طی کند، گفت: ما از همه کسانی که برای گرفتن پروانه ساخت مراجعه می کنند یکسری مدارک کلی می گیریم که به ضوابط عمومی ساخت وساز مربوط می شود. در گام نخست گزارش مکانیک خاک لازم است. این مسئله ای است که ستاد بحران حوادث منطقه هم مدام درباره آن به ما اخطار می دهد. بعضی از خاک ها شرایط ویژه ای دارند و ممکن است به مرور زمان نشست داشته باشند یا حرکت کنند. به هر حال پایه های ساختمان در خاک است و مکانیک خاک اهمیت ویژه ای دارد.
رئیس صدور پروانه ساخت در ادامه افزود: شرکتهایی هستند که کارشناسان ویژه ای در این زمینه دارند. مکانیک خاک توسط این شرکت ها بررسی و تایید می شود و متقاضی دریافت پروانه گزارش شرکت را جزو مدارکش به شهرداری ارائه می کند و این را هم باید دانست که همه شرکتها خصوصی اند اما زیر نظر شهرداری فعالیت می کنند و کاملامورد تاییدند. در اینجا لیست شرکتهای مورد تایید شهرداری را داریم و فقط گزارش هایی را می پذیریم که توسط شرکتهای مورد تایید تهیه شده باشد.
قوامی با اشاره به گودبرداری یک ساختمان در خیابان ویلاکه باعث ریزش ساختمان مجاور شده بود و مشکلات زیادی را برای ساکنان به بار آورد نسبت به جنس خاک آنها اظهار داشت: این مسئله به سازه نگهبان مربوط است. زمان گودبرداری باید ساختمان های مجاور یا تیرهای مایل حفاظت شوند تا چنین حادثه هایی رخ ندهد. این هم از مسائلی است که توجه ویژه ای به آن داریم و کنترل می شود. در هر مرحله از گودبرداری و فونداسیون تا همه مرحله های ساخت نظارت وجود دارد و در هر ناحیه کارشناسان مربوط، کار را کنترل می کنند. پس از پایان هر مرحله از کار، اگر تایید شهرداری و مهندسی ناظر نباشد کارفرما نمی تواند مرحله بعدی کار را آغاز کند.
وی یکی از مشکل هایی که در بسیاری از آپارتمان های مسکونی، ساکنان را به ویژه در زمان اسباب کشی دچار دردسر می کند عرض کم راه پله ها و نامناسب بودن آنها دانست و عنوان کرد: اخیرا بخش نامه ای داشته ایم که در آن به کنترل ابعاد پله ها تاکید شده. متاسفانه در بسیاری از طرح ها به این مسئله توجه نمی شود. در حالیکه عرض راه پله و مساحت پاگردها باید متناسب با تعداد واحدهای هر طبقه تا مساحت بنا و مهمتر از همه عبور و مرور ساکنان باشد. طبق بخشنامه جدید از این پس در همه نقشه ها ابعاد راه پله ها به طور ویژه کنترل خواهد شد.
رئیس صدور پروانه ساخت همچنین درخصوص مقررات مبحث 19 عنوان کرد: مبحث 19 بیشتر به مسائل برودتی، حرارتی و عایق های صوتی مربوط می شود و این روزها بسیار مورد تاکید است. ما هم به شکل کلی به همه ساختمان سازها اعلام می کنیم که رعایت کنند. تبلیغ های زیادی هم انجام می شود ولی کنترلی بر اجرای آن نداریم. اگر مقررات مبحث 19 در ساخت وساز رعایت شود هم در مصرف انرژی صرفه جویی خواهد شد و هم ساکنان ساختمان ها با آرامش و آسایش بیشتر زندگی می کنند.
قوامی عدم کنترل بر اجرای مقررات را اجرایی نشدن مبحث 19 ندانست و خاطرنشان کرد: عدم کنترل بر اجرای مقررات دست ما نیست. مقررات را اعلام می کنیم ولی اجرایی نشدن آن باعث صادر نشدن پروانه نمی شود. قانونی برای کنترل اجرایی موارد بحث 19 وجود ندارد.
وی کنترل لازم را در مراحل ساخت مشکل دانست و عنوان کرد: کنترل عایق های صوتی یا حرارتی کاری نیست که در مرحله پایانی انجام شود. برعکس نیاز به نظارت در همه مراحل دارد. از فونداسیون تا نما باید نظارت انجام شود. در همه مراحل ساخت باید کنترل وجود داشته باشد. بازدیدهای زیادی لازم است. با چند بازدید کوتاه و در چند مرحله نمی شود اجرای این مقررات را تایید کرد. به همین دلیل هم تاکنون قانونی برای نظارت بر اجرای این مقررات تصویب نشده.
تهران سرزمین آپارتمانها و ساختمانهای متراکم
نخستین بار اسفند سال 1343 قانون تملک آپارتمان ها تصویب شد و مالکان و ساکنان مجتمع های آپارتمانی موظف به رعایت آن شدند. به این ترتیب آپارتمان نشینی دارای قاعده و قانون شد. این قانون سال 1367 اصلاح شد و آیین نامه اجرایی آن مقرراتی را بیان می کند که دانستنش برای هر آپارتمان نشینی ضروری است.
گاهی بین ساکنان آپارتمان این اختلاف پیش می آید که چه قسمت هایی برای استفاده عموم است و چه قسمت هایی به یک واحد مشخص اختصاص دارد. به همین دلیل در نخستین ماده از قانون تملک آپارتمان ها به این موضوع پرداخته شده.
نگاهی به قوانین اجاره نشینی اجاره نشین ها
البته در زندگی واقعی، مستاجر بودن این همه هم دردسر ندارد ولی ماجراهای بین موجر و مستاجر داستان کهنه ای است که همه یا با آن درگیر بوده ایم و یا از نزدیکانمان شنیده ایم. به همین دلیل از سال 1362 قوانینی به نام «قانون روابط موجر و مستاجر» تصویب شده تا برای حل اختلاف های بین مالکان و مستاجران راه حل قانونی وجود داشته باشد. اگر شما هم مستاجرید یا ملکی دارید که آن را اجاره داده اید بد نیست با بعضی از این قوانین آشنا شوید.
¤ اگر دو طرف اجاره شرایطی را در قرارداد پیش بینی کرده باشند در صورتی که هر کدام از آنها از شرایط تخلف کنند، طرف دیگر حق دارد قرارداد را فسخ کند و اگر در اثر این تخلف ضرری هم به او رسیده باشد می توان طلب خسارت کند.
¤ میزان اجاره بهای هر محل همان است که در اجاره نامه قید شده و اگر اجاره نامه نباشد به مقداری است که بین 2 طرف مقرر شده.
¤ مستاجر موظف است در زمان معین شده اجاره بها را بپردازد و اگر تا 10 روز تاخیر داشته باشد، موجر می تواند در صورت داشتن اجاره نامه رسمی به دفترخانه تنظیم کننده سند مراجعه کند. در این شرایط دفترخانه اخطاریه ای برای مستاجر می فرستد و از تاریخ ابلاغ اگر مستاجر تا 10 روز بدهی خود را نپردازد یا رضایت صاحبخانه را جلب نکند، صاحبخانه می تواند اقدام قانونی انجام دهد.
¤ صاحبخانه نمی تواند تغییرهایی انجام دهد که خلاف هدف مستاجر از اجاره ملک باشد. برای مثال اگر استفاده از پارکینگ جزو اختیارهای مستاجر در اجاره نامه است صاحبخانه نمی تواند با ایجاد تغییر، مانع استفاده مستاجر شود.
¤ اگر مستاجر ملکی را برای زندگی اجاره کند و بخواهد استفاده دیگری از آن داشته باشد، مثلاخانه را به انباری تبدیل کند و یا مورد استفاده تجاری قرار دهد، موجر اجاره فسخ اجازه را خواهد داشت.
¤ تعمیرات اساسی و کلی مثل خرابی پشت بام، خرابی دیوارها و پله ها، تعمیر تاسیساتی گرمازا و سرمازا برعهده مالک است ولی تعمیرات جزئی و تزیینی مثل تعویض شیشه شکسته، خراب شدن قفل ها و موردهای مشابه را باید مستاجر انجام دهد.
