عرضه و معامله املاک و مستغلات در بورس کالا و تامین مالی پروژه‌های ساخت مسکن از طریق انتشار اوراق سلف استاندارد موازی، دو ابزار بورس کالا برای ساماندهی به بازار آشفته مسکن در کشور بود که ظرف ماه‌های اخیر با جدیت پیگیری شد، به‌گونه‌ای که ظرف هفته‌های گذشته شاهد عرضه و معامله چند ملک از طریق این بازار بودیم. عرضه املاک در بورس کالا، روشی مناسب برای عرضه اموال مازاد سازمان‌های مختلف و فروش املاکی است که پیش از این از طریق مزایده مورد معامله قرار گرفته است، اما این روش نسبت به روش مزایده از شفافیت بالاتری برخوردار است.
دو ابزار بورس کالا برای مدیریت بازار املاک
تامین مالی پروژه‌های ساخت مسکن از دیگر پیشنهادهای مطرح شده از سوی بورس کالا ظرف ماه‌های اخیر بود که با استقبال خوبی روبه‌رو شد اما اجرایی شدن آن نیاز به کسب اجازه فقهی و طی شدن روند اداری داشت. در بررسی نتایج حاصل از راه‌اندازی و رونق گرفتن بازار املاک و مستغلات بورس کالا، جواد فلاح، مدیر مطالعات اقتصادی این شرکت، گفت: بورس کالا به‌دنبال جا انداختن بازار املاک و مستغلات به‌جای روش مزایده برای فروش اموال مازاد سازمان‌های مختلف است و این موضوع را از طریق برگزاری جلسات با مدیران سازمان‌ها، بانک‌ها و... و بیان مزایای این بازار و همچنین فرهنگ‌سازی میان متقاضیان خرید املاک را دنبال می‌کند.
فلاح در زمینه طرح انتشار اوراق سلف استاندارد موازی برای تامین مالی اجرای پروژه‌های ساخت‌وساز یا همان فروش متری مسکن نیز گفت: این طرح مراحل اخذ مجوزهای فقهی را به اتمام رسانده و ظرف روزهای آینده وارد مراحل اداری برای بررسی درخواست‌های پذیرش می‌شود. در این طرح سازنده درخواست انتشار اوراق برای تامین مالی ساخت مسکن در پروژه‌ای مشخص را ارائه می‌دهد و متقاضیان می‌توانند اوراق منتشر شده را به‌ازای هر مترمربع ملک یا حتی کمتر از آن خریداری کنند. متن کامل این گفت‌وگو را در ادامه می‌خوانید.
میزان استقبال از بازار املاک و مستغلات بورس کالا را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
اگرچه ظرف هفته‌های گذشته بازار املاک و مستغلات بورس کالا شاهد عرضه و معامله چند ملک بود اما همچنان این بازار به خوبی جا نیفتاده و برای رونق گرفتن آن باید عرضه‌کنندگان و متقاضیان با روند معاملات و مزایای این بازار بیشتر آشنا شوند.
از آنجا که کاربرد اصلی این بازار به عرضه اموال مازاد بخش عمومی و بانک‌ها مربوط می‌شود، بورس کالا تلاش کرده تا با سازمان‌هایی که امکان عرضه ملک و مستغلات در این بازار را دارند وارد مذاکره شود. درحال حاضر جلساتی با چند بانک برگزار شده و برگزاری جلسه با سایر بانک‌ها ادامه دارد تا در نهایت مدیران و تصمیم‌گیران این موسسات با فرآیندهای این بازار، نحوه عرضه و معامله ملک در آن و مزایایش آشنا شده و در ادامه تصمیم بگیرند که این روش را جایگزین روش سنتی خود یعنی مزایده در فروش ملک کنند. البته تصمیم‌گیری برای استفاده از این روش برای فروش املاک نیز فرآیندی زمان‌بر به‌شمار می‌رود چرا که در بسیاری مواقع نیاز به موافقت مدیران ارشد و حتی اعضای هیات‌مدیره بانک و موسسات مختلف دارد.
شرکت عمران شهرهای جدید وزارت راه و شهرسازی، گروه دیگر هدف برای عرضه املاک در بازار بورس کالاست. درحال حاضر مذاکره با شرکت عمران شهرهای مختلف صورت گرفته و همچنان ادامه داد. در هفته گذشته نیز بورس کالا ۷ ملک از شهر هشتگرد را پذیرش کرد و امیدنامه آن نیز منتشر شد. همچنین شهر جدید سهند نیز برای بیش از ۲۰ ملک خود درخواست عرضه داشته که مراحل اداری برای انتشار امیدنامه این املاک نیز در حال اجراست. بنابراین برای شکل‌گیری و رونق کامل این بازار باید زمان کافی داده شود تا سازمان‌های مختلف برای عرضه در آن تصمیم‌گیری و روند اداری داخلی را طی کنند. در ادامه رونق عرضه می‌تواند به شکل‌گیری کامل این بازار بینجامد.
برای رونق تقاضا از بازار املاک و مستغلات چه برنامه‌ای دارید؟
عموما افراد برای خرید ملک به بنگاه‌های معاملات ملکی مراجعه و گروهی نیز روش مزایده را برای خرید ملک انتخاب می‌کنند. حال بازار املاک و مستغلات بورس کالا راه جدیدی را پیش روی افراد برای خرید ملک قرار داده است. اما برای رونق گرفتن استفاده از این روش برای افرادی که به‌دنبال خرید ملکی هستند، نیاز به فرهنگ‌سازی و معرفی است تا این بازار به آرامی خود را پیدا کند.
ظرف ماه‌های اخیر شناخت خوبی از بازار سرمایه در میان عموم افراد جامعه ایجاد شد، آزادسازی سهام عدالت ازجمله مواردی بود که به شناساندن این بازار به مردم کمک کرد. درحال حاضر عموم افراد جامعه درحال آشنایی بیشتر با بازار سرمایه و مکانیزم‌های آن هستند. بنابراین شرایط برای فرهنگ‌سازی استفاده از بورس کالا برای معامله ملک نیز بیش از گذشته وجود دارد و می‌توان با آشنا کردن عموم جامعه با این روش جدید به رونق معاملات در این بازار امیدوار بود.
طرح فروش متری مسکن که از سوی بورس کالا مطرح شد در چه مرحله‌ای قرار دارد؟
بورس کالا پیشنهاد انتشار اوراق سلف استاندارد موازی برای تامین مالی ساخت مسکن را مطرح کرد که این طرح با عنوان فروش متری مسکن رسانه‌ای شد. اجرایی شدن این طرح ابتدا نیاز به مجوز فقهی سازمان بورس داشت که براساس جلسات برگزار شده در کمیته فقهی سازمان بورس و همچنین نتیجه استفتاهایی که در این زمینه صورت گرفت، انتشار این اوراق به‌لحاظ فقهی مورد موافقت قرار گرفت.
نحوه انتشار اوراق سلف استاندارد موازی برای تامین مالی ساخت مسکن چگونه خواهد بود؟
در این طرح سازنده درخواست انتشار اوراق برای تامین مالی ساخت مسکن در پروژه‌ای مشخص را می‌دهد. افراد می‌توانند اوراق منتشر شده را به‌ازای هر مترمربع ملک یا حتی کمتر از آن خریداری کنند. سازنده با پول فروش اوراق نسبت به ساخت مجتمع موردنظر اقدام کرده و خریداران اوراق نیز به میزان اوراق خود صاحب میزان مشخصی از ملک در پروژه مشخص می‌شوند. در این طرح سازنده متعهد می‌شود که به ازای پول دریافتی از محل انتشار اوراق، ملک را ساخته و به صاحبان اوراق تحویل بدهد. در سررسید پروژه، دو گروه خریدار اوراق وجود خواهند داشت.
عده‌ای که به میزان کافی اوراق برای تملک یک واحد را در اختیار دارند، این افراد یک واحد از مجتمع را انتخاب کرده و صاحب آن خواهند بود. گروهی دیگر نیز افرادی هستند که به میزان کافی اوراق برای تملک یک واحد از مجتمع را ندارند یا درصورت داشتن اوراق کافی تمایلی به تملیک و تحویل ملک ندارند. در این روش سه راه‌حل برای تصفیه پیش روی گروهی که ملکی را تحویل نمی‌گیرد، وجود دارد.
در روش اول، براساس قرارداد اوراق، فروشنده اختیار فروش اوراق را در سررسید به دارندگان اوراق می‌دهد. به‌عنوان مثال در زمان حال قیمت هر مترمربع از اوراق ملک ۱۰ میلیون تومان است، خریدار متعهد می‌شود که ۳ سال بعد در زمان تحویل پروژه، اوراق هر مترمربع را با قیمت ۱۵ میلیون تومان از صاحبان اوراق خریداری کند. در این روش بخشی از خریداران اوراق می‌توانند از اختیار فروش خود استفاده کرده و در زمان سررسید پروژه، اوراق خود را با بهایی مشخص که در زمان انتشار اوراق در امیدنامه مشخص شده به منتشر کننده اوراق بفروشند.
در روش دوم، خریداری اوراق از خریدار با نرخ روز هر مترمربع ملک خواهد بود. اگر فروشنده اوراق، اختیار تصفیه نقدی را به خریداران داده باشد، متعهد می‌شود که در سررسید پروژه، اوراق خریداران را به ازای قیمت روز ملک در بازار از خریدار خریداری کند.
روش سوم نیز مربوط به زمانی می‌شود که فروشنده، هیچ یک از دو حالت اول را در زمان انتشار اوراق متقبل نشده باشد. در این حالت واحدهای باقی مانده در تابلو بورس کالا عرضه شده و به هر نرخی که به فروش رفت، مبلغ میان دارندگان اوراق به نسبت سهم تقسیم می‌شود.
درحال حاضر شرکتی برای استفاده از این روش تامین مالی ساخت مسکن درخواستی به بورس کالا داده است؟
شرکت سرمایه‌گذاری مسکن برای اجرای پروژه‌ای در پردیس ، متقاضی انتشار اوراق سلف استاندارد موازی است. این تقاضا باید در هیات پذیرش بورس مورد بررسی قرار گیرد. درصورت پذیرش، فرآیند انتشار اوراق آغاز می‌شود. پیش از انتشار اوراق باید عرضه‌کننده به میزان تعیین شده بسته به پروژه تضامین تودیع کند. در پیش‌فروش‌های املاک در خارج بورس برخی مواقع شاهد هستیم که سازندگان تعهدات خود را به درستی ایفا نمی‌کنند و همین موضوع نیز خریدار را دچار مشکل می‌کند اما برای آن که در این روش تامین مالی مشکلی به وجود نیاید، عرضه‌کننده پیش از انتشار اوراق باید تضامین کافی بدهد و درنهایت پس از طی این مرحله وارد مرحله پذیرش انتشار اوراق می‌شود.
