این مساله موجب می شود بساط کلاهبرداران از بازار پیش فروش مسکن برچیده شود و آنها دیگر نتوانند یک ملک را به چند نفر پیش فروش کنند. این موضوع در حالی رخ می دهد که وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم پیش از این از اصلاحات دیگری در بازار مسکن خبر داده است که موجب تقویت حقوق مصرف کننده و خریدار در این بازار می شود. بر این اساس عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی پیش از این از ارایه گارانتی ١٠ ساله به خریداران خانه های نوساز خبر داده است که بر اساس آن سازنده مکلف به استفاده از مصالح باکیفیت می شود و در صورتی که رعایت نکردن استانداردهای ساخت و ساز به بنا و مالکان آن خسارت وارد کند، سازنده موظف به پرداخت این خسارت خواهد بود.
قانون پیش فروش ساختمان ابلاغ شد
حسین معصوم مشاور و نماینده تام‌الاختیار وزیر راه و شهرسازی با اشاره به ابلاغ دستورالعمل پیش فروش ساختمان توسط وزیر راه و شهرسازی گفت: این دستورالعمل در تاریخ ٢١ شهریورماه با امضای وزیر راه و شهرسازی برای اجرا در قراردادهای پیش فروش ساختمان ابلاغ شده است که در واقع ابلاغ دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان گام بلند دولت در رونق مسکن بوده است و می تواند اعتماد را به بازار مسکن برگرداند.
معصوم ادامه داد: بحث شناسنامه فنی و صدور دستورالعمل آن که بر اساس آن شهرداری ها و مهندسان ملزم به وحدت رویه در صدور پروانه ساختمانی و نظارت بر ساخت و ساز صحیح خواهند شد بحث مهمی است که با ابلاغ توسط وزیر راه و شهرسازی جنبه رسمی و قانونی به خود گرفت.
او افزود: قانون پیش‌فروش ساختمان جزو قوانین مهمی است که باید به درستی به اجرا درآید. این قانون می‌تواند در جلوگیری از وقوع جرم در بخش ساختمانی نقش موثری را ایفا کند و حقوق پیش‌خریداران و پیش‌فروشندگان را تامین می‌کند و خلأیی را که سال‌های سال در این زمینه محسوس بود و در نبود آن شاهد تضییع حقوق شهروندان و گاه شاهد کلاهبرداری در این زمینه بودیم، تا حد قابل ملاحظه‌ای کاهش خواهد داد.
مشاور وزیر راه و شهرسازی توضیح داد: با ابلاغ دستورالعمل شناسنامه فنی ملکی از سوی وزیر راه و شهرسازی از این پس سازندگان باید همزمان با اخذ پروانه ساختمان نسبت به اخذ شناسنامه فنی ملکی اقدام کنند.
او افزود: در بسیاری از استان‌ها شناسنامه فنی ملکی صادر و معاملات پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی انجام می شده است اما با ابلاغ این دستورالعمل از سوی وزیر راه و شهرسازی از رویه واحدی بهره‌مند می‌شود و بر اساس این قانون، پیش سند ساختمان باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود که می تواند جلوی بسیاری از تخلفات پیش فروش را بگیرد.
معصوم افزود: برای همین است که گروه‌های
ذی نفع؛ معترض قانون شناسنامه فنی ملکی هستند چرا که این قانون جدید شفافیت ایجاد می کند. از این پس روال اینگونه است؛ اگر سازندگان سند نداشته باشند، پروانه ساختمان و شناسنامه فنی ملکی نمی گیرند و اگر پروانه ساختمان نداشته نباشد هم افراد اجازه انتشار آگهی برای پیش فروش نخواهند داشت. وی ادامه داد: همچنین سازندگان اگر پروانه ساختمانی و شناسنامه فنی ملکی نداشته باشد دفاتر اسناد رسمی به هیچ وجه اقدام به تنظیم پیش سند برای پیش فروش نمی‌کنند.
جزییات گارانتی ١٠ ساله خانه های نوساز
به جز این دولت پیش از این سازندگان را به ارائه گارانتی ١٠ ساله کیفیت ملزم کرده است. با ابلاغ طرح «بیمه‌نامه مسئولیت»، هر گونه خرید و فروش ملک بدون ضمانتنامه فروشنده و بیمه‌نامه سازنده ممنوع می‌شود. براساس مقررات جدیدی که وزارت راهوشهرسازی وضع و برای تصویب نهایی به هیأت دولت ارایه کرده است، شهرداری‌ها تنها بعد از دریافت بیمه‌نامه معتبر مسئولیت مالک یا سازنده، مجاز به صدور پروانه خواهند بود و مالکان موظف به ارایه دو سند برای فروش یک ملک هستند. بنابر این طرح، در پایان پروژه ساختمانی، مالک یا سازنده باید ضمانتی ١٠ساله را به شهرداری ارایه دهد و در غیر این صورت پایان کاری برای پروژه ساختمانی صادر نخواهد شد. کارشناسان مسکن اما احتمال اجرایی‌شدن این قانون در ایران را بسیار کم دانسته و معتقدند با اجرای این طرح در شرایط کنونی راه‌های سوء‌استفاده سازندگان ناکارآمد باز می‌شود. با توجه به این‌که میانگین عمر مفید ساختمان‌ها در ایران تنها ٢٥سال است، آیا بیمه‌کردن ساختمان‌ها گشایشی در بازار مسکن ایجاد می‌کند؟
داستان از چه قرار است؟
داستان از آنجا شروع شد که وزارت راهوشهرسازی برای پایان‌دادن به ساخت‌و‌سازهای غیراصولی در ایران دستورالعمل «تضمین بهره‌برداری ١٠ساله ساختمان‌های نوساز» را برای تصویب و اجرا به هیأت دولت ارایه کرد. به گفته عباس آخوندی، همچنین با پیشنهاد سال گذشته معاونت مسکن مبنی بر «احیای مسئولیت نامرئی سازنده‌ها در برابر خریداران واحدهای مسکونی» موافقت شده است. در صورت تصویب این قاعده جدید ساختوساز در دولت، خرید‌و‌فروش آپارتمان‌های نوساز به سند دوم –علاوه‌بر سند ثبت محضری مالکیت ملک- مجهز می‌شود که مطابق آن، «کارکرد درست و بدون عیب و نقص واحد مسکونی» هم از سوی سازنده و هم از سوی فروشنده آن واحد برای خریدار «تضمین و بیمه» خواهد شد. بر این اساس جزییات فرمول «گارانتی ساختمان‌های نوساز» که در قالب مجموعه‌ای از قواعد جدید و اصلاحی ساختوساز تدوین شده، عنان بازار مسکن را از بساز‌بفروش‌های غیرحرفه‌ای گرفته و در اختیار شرکت‌های ساختمانی (اشخاص حقوقی صاحب صلاحیت و گواهی معتبر ساختمان‌سازی) قرار می‌دهد.
شهرداری، مالک و دفتر اسناد سه رأس اصلی ضمانتنامه
در این میان شهرداری‌ها مهم‌ترین رأس این مصوبه تازه‌اند. بر این اساس، شهرداری مناطق مختلف مکلف می‌شوند در نخستین اقدام مقابل درخواست مالک یا سازنده برای اخذ پروانه ساختمانی، پیش از آن‌که هر نوع اجازه یا موافقتنامه ساخت برای او صادر کنند، ابتدا «بیمه‌نامه معتبر مسئولیت حرفه‌ای» را از متقاضی پروانه مطالبه کنند و آگاه باشند که صرفا پس از احراز گواهی بیمه ساخت، مجاز به صدور پروانه ساخت خواهند بود. شخص سازنده یا مالک پروژه ساختمانی علاوه‌بر مسئولیت «اخذ بیمه‌نامه» در شروع عملیات ساختوساز، در پایان پروژه نیز باید «تضمین ١٠ ساله» برای «کارکرد درست آپارتمان» و «جبران خسارت ناشی از عیب و نقص در ساخت» را به شهرداری ارایه کند؛ طوری‌که صدور پایان‌کار ساختمانی بدون رویت و احراز «ضمانتنامه کارکرد درست ساختمان» ممنوع می‌شود. وزارت راهوشهرسازی هم در مقررات جدیدی که برای این منظور وضع کرده و برای تصویب نهایی به هیأت دولت ارایه داده، «درج مشخصات بیمه‌نامه و ضمانتنامه ساختمان‌های نوساز» در هر دو متن پروانه ساخت و پایان‌کار ساختمانی را اجباری اعلام کرده است. به این ترتیب از زمان اجرای مقررات جدید، پایان‌کار‌های بدون این دو مدرک، فاقد اعتبار خواهند بود. طبق این مقررات، دفاتر اسناد رسمی نیز موظف می‌شوند که قبل از انتقال محضری واحدهای مسکونی و پیش از صدور سند ثبتی برای فروش واحدهای مسکونی نوساز، برگه‌های بیمه‌نامه و ضمانتنامه ملک مورد معامله را رویت کرده و مشخصات آنها را در سند درج و ثبت کنند.
خانه‌های نوساز دو سنده می‌شوند
براساس این ابلاغیه، سازنده یا مالک ساختمان نوساز باید به ازای هر واحد مسکونی، یک برگه بیمه‌نامه و یک برگه ضمانتنامه کارکرد درست آپارتمان به خریدار تحویل دهد. مجموعه این دو برگه، سند فنی (سند دوم) ملک مسکونی محسوب خواهد شد که در کنار سند ملکی، تداوم مسئولیت سازنده نسبت به آنچه ساخته و فروخته را برای فرد خریدار تضمین می‌کند.
دستورالعمل گارانتی مسکن زیر ذره‌بین «شهروند»
مسئولیت سازنده‌ها به اخذ بیمه‌نامه از شرکت‌های بیمه و صدور ضمانتنامه کارکرد درست برای خریداران یکی از مهم‌ترین دستورالعمل‌های این ضمانتنامه است. این دستورالعمل ارتباطی به خواسته خریدار یا انصراف وی از نیاز به داشتن این دو مدرک برای خرید ملک ندارد؛ همچنین علاوه‌بر ارایه بیمه‌نامه‌های مسئولیت طراحان و پیمانکاران ساخت که به‌عنوان سند دوم لازم‌الاجرا خواهد شد، فروشنده ساختمان نوساز مکلف خواهد شد که برای هر واحد مسکونی تفکیکی ساختمان، شناسنامه فنی و ملکی را به خریدار آن واحد یا نماینده خریداران واحدها تحویل و رسید آن را دریافت کند. آن طور که در متن اصلاحیه آیین‌نامه کنترل ساختمان مورد تأکید قرار گرفته در صورت تصویب اجرای گارانتی ساختمان، تضمین حسن انجام عملیات ساخت و همچنین جبران خسارت زیان‌دیدگان به مدت ١٠سال پس از تحویل ساختمان برعهده سازنده یا پیمانکار مربوطه است.
مسکن دکان تازه‌ای برای شرکت‌های بیمه
مصطفی قلی خسروی در این‌باره می‌گوید که گارانتی ١٠ساله ساختمان‌های نوساز اتفاق نوظهوری برای مردم نیست. این کارشناس با سابقه مسکن معتقد است که این طرح فقط جیب بیمه را پر پول‌تر می‌کند و آورد خاصی برای مردم ندارد. خسروی ادامه می‌دهد: نظارت بر نظارت بزرگترین اشتباه مسئولان است؛ چرا مهندسین ناظر و سایر ارگان‌های نظارت بر پروژه از ابتدا کار خود را درست انجام نمی‌دهند؟ بیمه آیا از آتش‌سوزی و زلزله هم جلوگیری می‌کند؟ ما باید از ابتدا درست پی‌ریزی کنیم و ساختمان استاندارد تحویل مردم دهیم. به گفته خسروی با سلسله نظارت بر نظارت، هیچ رونق خاصی در بازار مسکن اتفاق نمی‌افتد و چه بسا که به خاطر حق بیمه با افزایش قیمت‌هایی مواجه شویم که بار آن باز هم روی دوش مردم است.
افزایش مبالغ وام‌های مسکن با کارمزدهای کمتر نخستین راهی است که خسروی برای بهبود اوضاع بازار پیشنهاد می‌دهد. کارشناس دیگری اما معتقد است که اجرای این طرح هیچ افزایش قیمتی در بازار مسکن ایجاد نخواهد کرد و می‌گوید اجرای این طرح تنها باعث می‌شود که خانه‌های نوساز و باکیفیت نسبت به سایر خانه‌ها ارجحیت پیدا کنند و به همین خاطر خانه‌های قدیمی‌تر کاهش قیمت پیدا کرده و به نظر می‌رسد که این خانه‌ها قیمت بالاتری دارند و این عامل به هیچ وجه هزینه‌ها را بالا نمی‌برد. او همچنین معتقد است که طرح گارانتی ساختمان‌های نوساز برای سازنده‌ها به‌عنوان طرحی تشویقی است. این کارشناس درنهایت تصریح کرد: به‌طورکلی می‌توان گفت که اگر چه بیشترین سود را شرکت‌های بیمه از این طرح دریافت می‌کنند، اما این طرح درواقع به نفع همه است؛ مسأله این است که احتمال اجرایی‌شدن آن در کشور ما به خاطر شرایط ساختوساز بسیار کم است.
شفاف‌سازی اطلاعات آپارتمان‌های نوساز گام بعدی ساختوساز است
وزارت راهوشهرسازی از سوی دیگر در اصلاحیه آیین‌نامه اجرایی کنترل ساختمان سازندگان را مکلف کرده که کلیه عملیات ساختمانی ازجمله تعهد ١٠ساله ضمانت را در سامانه‌ای حاوی اطلاعات کاربردی و مشخصات جامع آپارتمان‌های نوساز ثبت کنند تا همه کاربران بتوانند به این اطلاعات دسترسی داشته باشند. این شفاف‌سازی اطلاعاتی علاوه‌بر آثار قابل توجهی که در مقابله با رانت و دور‌زدن ضوابط شهرسازی و همچنین گرفتن امتیازات خاص مغایر با طرح‌های تفصیلی شهرها دارد، راهکار مناسبی برای اطلاع از وضع گارانتی هر یک از ساختمان‌های مورد نظر است.
